Artigos // Postado no dia: 30 julho, 2026
Venda de Imóvel Adquirido por Doação Antes do Casamento
Bem Particular, Outorga Conjugal e o Princípio da Continuidade Registral
A compra e venda de imóveis é um dos negócios jurídicos mais cercados de formalidades no direito brasileiro. Quando um dos vendedores adquiriu o imóvel por meio de doação antes de contrair matrimônio, diversas dúvidas emergem tanto para as partes quanto para os operadores do direito: o imóvel é considerado um bem particular? A assinatura do cônjuge é obrigatoriamente exigida para a venda? Como o Registro de Imóveis avalia a continuidade registral nestes casos?
Com base nos debates jurídicos contemporâneos, diretrizes do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e entendimentos recentes dos Tribunais superiores, elaboramos este artigo para esclarecer os principais pontos sobre o tema. Se você é proprietário, comprador, corretor ou advogado atuante no mercado imobiliário, compreender o entrelaçamento entre o Direito de Família e o Direito Registral é um passo indispensável para garantir a higidez e a segurança jurídica de suas operações.
1. A Natureza do Bem Adquirido por Doação Antes do Casamento
O Código Civil estabelece um regramento rigoroso acerca do patrimônio dos cônjuges. Segundo a lei, os bens que cada indivíduo possui ao casar, bem como aqueles que lhe sobrevierem na constância do casamento por doação ou sucessão, são classificados tecnicamente como bens particulares.
Isso implica que, sob a égide da comunhão parcial de bens, o regime legal supletivo e o mais adotado no Brasil contemporâneo, um imóvel recebido por doação antes das núpcias não integra a meação do consorte. O proprietário originário detém a exclusividade sobre a titularidade patrimonial daquele bem. Contudo, possuir a propriedade exclusiva não é sinônimo de ter ampla liberdade para aliená-lo sem a observância de certos rigores formais.
2. A Regra Protetiva da Outorga Conjugal (Art. 1.647 do Código Civil)
Embora o imóvel ostente a natureza de bem particular, a legislação civil concebeu uma regra inflexível de proteção ao núcleo patrimonial familiar. O artigo 1.647, inciso I, do Código Civil é categórico ao determinar que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis.
“A outorga uxória (anuência da esposa) ou marital (anuência do marido) é uma exigência legal inafastável para a alienação de imóveis, independentemente de o bem ser comum ou particular. A única exceção de plano é a adoção do regime da separação absoluta de bens.”
Recentes e paradigmáticas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a exemplo do julgado no REsp 2.130.069-SP, pacificaram o entendimento de que a ausência de assinatura do cônjuge na escritura de alienação de um bem particular invalida o negócio jurídico, sendo prescindível a prova de prejuízo à meação. A racionalidade do legislador repousa no fato de que os frutos originados por bens particulares, tais como rendimentos de aluguéis, comunicam-se na constância da comunhão parcial. Por isso, a alienação do ativo principal subtrai do casal a potencial percepção de frutos, justificando a obrigatoriedade da vênia conjugal.
3. Hipóteses de Dispensa e Suprimento da Assinatura
A grande exceção normativa à exigência da outorga conjugal ocorre quando o matrimônio é regido pela separação absoluta de bens. Se o casal optou por esse regime via pacto antenupcial (separação convencional), o cônjuge proprietário possui irrestrita liberdade para alienar e gravar seus imóveis sem necessitar da assinatura do parceiro.
No entanto, nos demais regimes, como proceder se o cônjuge se recusar a assinar a escritura? Para evitar que um patrimônio fique “congelado” pelo arbítrio irrazoável de uma das partes, o Direito prevê o suprimento judicial (art. 1.648 do CC). Cabe ao juiz suprir a outorga quando a denegação não for alicerçada em motivo justo, restabelecendo a possibilidade de circulação da riqueza e perfectibilizando a escritura pública.
4. O Princípio da Continuidade Registral e a Atuação Notarial
Sob o prisma do Direito Notarial e Registral, o princípio da continuidade é uma viga mestra. Tal princípio dita que deve existir uma cadeia cronológica e ininterrupta de titularidades e fatos na matrícula do imóvel. Se não há conexão direta e atualizada entre o titular anterior e a pessoa que ora dispõe do bem, o registro da nova transação torna-se inviável.
Considere o nosso cenário: um indivíduo adquire o bem por doação enquanto era solteiro. Seu estado civil primitivo é o que está consubstanciado na matrícula imobiliária. Para alienar este mesmo bem anos mais tarde, já casado, o Oficial de Registro Imobiliário fará uma exigência inflexível: a prévia averbação do casamento na matrícula.
Somente após o assento do casamento é que o registrador terá os elementos formais para analisar a adequação do negócio jurídico. Ele verificará o regime de bens adotado e constatará se a escritura pública lavrada pelo Tabelionato de Notas atendeu ao requisito da outorga conjugal do artigo 1.647 do Código Civil. Nesse contexto, o oficial atua como um severo guardião da legalidade: uma escritura de compra e venda de bem particular na comunhão parcial de bens que careça da assinatura do cônjuge, ou do respectivo mandado de suprimento judicial, será qualificada negativamente, tendo seu ingresso negado no fólio real.
Conclusão
A alienação de imóveis recebidos por doação em período celibatário não é tão simples quanto a natureza “particular” do bem faz presumir. A operação congrega ditames rigorosos do Direito de Família e do Direito Registral. Embora o ativo não integre a meação patrimonial, a participação anuente do consorte na escritura pública não só reflete um dever solidário estabelecido pelo Código Civil, como é exigência inexorável para a lavratura e o registro do negócio.
A garantia da segurança e a obediência ao princípio da continuidade registral perpassam pela atualização precisa da vida civil do titular no cartório competente (especialidade subjetiva).