Artigos // Postado no dia: 9 março, 2026

Transformação de Unidade Condominial em Duplex: o Quórum Correto para Averbação no Registro de Imóveis

Introdução: um sonho de morador, um desafio jurídico

Imagine que você é proprietário de dois apartamentos sobrepostos no mesmo edifício — talvez os tenha adquirido justamente com o propósito de uni-los e criar um espaçoso duplex. A obra é aprovada pela Prefeitura, o engenheiro elabora o memorial descritivo, e você aguarda ansioso a averbação da modificação no Registro de Imóveis. Então vem a surpresa: o Oficial recusa o ingresso do título, exigindo a aprovação unânime de todos os condôminos do edifício.

Esse cenário, longe de ser raro, é objeto de recorrente discussão na jurisprudência administrativa registral brasileira. O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) publicou, em seu portal, julgado que trata especificamente da transformação de unidade condominial em duplex — entendida como modificação e acréscimo à especificação original —, firmando o entendimento de que a averbação desse ato exige a aprovação unânime dos condôminos.

O presente artigo examina as bases jurídicas dessa exigência, seu enquadramento no art. 1.351 do Código Civil, os reflexos do Provimento n. 64/2024 da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo e as alternativas práticas disponíveis ao condômino que deseja transformar sua unidade.

O que é a transformação em duplex?

O apartamento duplex é uma modalidade de unidade autônoma que ocupa dois pavimentos do edifício, interligados internamente por escada própria. Quando o condômino já possui dois apartamentos contíguos — sobrepostos — e deseja integrá-los numa única unidade, está diante de uma operação que envolve, cumulativamente:

a) Modificação estrutural interna: abertura de laje ou escada entre os andares;

b) Acréscimo à especificação condominial: a nova unidade passa a ter área e composição diversas do originalmente registrado;

c) Unificação de matrículas: as duas matrículas individuais deverão ser fundidas numa única;

d) Alteração da especificação do condomínio: a fração ideal, a área total e a descrição das unidades registradas na instituição do condomínio precisam ser atualizadas.

É justamente essa última consequência — a alteração da especificação condominial — que coloca o interesse individual do proprietário em tensão com os direitos de toda a coletividade condominial.

O art. 1.351 do Código Civil e a evolução do quórum

O art. 1.351 do Código Civil, na redação original de 2002, era categórico: a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária dependia de aprovação pela unanimidade dos condôminos. O texto distinguia duas hipóteses com quóruns diferentes: a alteração da convenção exigia dois terços, enquanto a mudança de destinação da unidade imobiliária reclamava unanimidade.

Em 2022, a Lei n. 14.405 alterou o dispositivo para tornar o quórum de dois terços aplicável também às mudanças de destinação do edifício ou da unidade imobiliária. A reforma foi justificada, em grande parte, pelo contexto pós-pandemia: o esvaziamento de imóveis comerciais e a necessidade de facilitar a reconversão de salas em residências tornaram a unanimidade um entrave desproporcional.

A nova redação do art. 1.351 ficou assim consolidada: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”

À primeira vista, poder-se-ia concluir que a transformação em duplex passaria a depender apenas de dois terços dos condôminos. A jurisprudência administrativa, contudo, impõe importante distinção.

Distinção entre alteração de destinação e alteração de especificação

O julgado estabelece que a transformação de unidade em duplex não se confunde com mera mudança de destinação. Quando a operação implica alteração da especificação condominial — isto é, quando modifica a individualização das unidades, suas áreas, frações ideais e descrição interna registradas —, o requisito é a aprovação unânime de todos os condôminos.

Essa distinção está ancorada em sólidos fundamentos registrais e de direito material:

a) A segurança estática do registro: cada condômino adquiriu sua unidade tendo por base uma especificação registrada que descreve com precisão a composição do condomínio. A alteração dessa especificação, sem o consentimento do titular do direito tabular, viola o princípio da intangibilidade das posições registrais.

b) O item 82 do Capítulo XX das NSCGJ/SP: as Normas de Serviço da CGJ/SP mantêm que a alteração da especificação condominial que não configure apenas mudança de destinação exige a anuência da totalidade dos condôminos, mesmo após o Provimento n. 64/2024.

c) A lição de Pontes de Miranda e de Nascimento Franco: na linha do pensamento registral clássico, a especificação do condomínio é a individualização de cada unidade, sua identificação, destinação e discriminação. Uma vez registrada, só pode ser alterada com o concurso de todos os que dela são titulares ou afetados.

O Provimento n. 64/2024 da CGJ/SP e a atualização do quadro normativo

Em janeiro de 2025, o Provimento n. 64/2024 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo promoveu importante atualização nos itens 81 e 82 do Capítulo XX das NSCGJ, com reflexos práticos relevantes.

No que toca ao item 82 — diretamente aplicável ao caso da transformação em duplex —, ficou normatizado que a modificação da especificação condominial relativa à mudança de destinação prescinde da aprovação da totalidade dos condôminos, bastando o quórum de dois terços. Para as demais modificações da especificação — entre as quais se insere a transformação em duplex com acréscimo de área —, mantém-se a exigência de anuência unânime.

A decisão que fundamentou o Provimento (Recurso Administrativo n. 1125194-47.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, julgado em 07/01/2025) é precisa ao afirmar que “uma coisa é o quórum para alteração da destinação dos imóveis — matéria de ordem pública —, outra, muito diferente, é o quórum para alteração de outras disposições condominiais”. A transformação em duplex, por envolver supressão de descrição interna de unidades e criação de nova composição física, enquadra-se nessa segunda categoria.

Por que a unanimidade faz sentido aqui?

A exigência de unanimidade para a alteração da especificação condominial decorre de uma lógica que vai além do formalismo registral:

Impacto nas frações ideais: a fusão cria uma unidade com fração ideal equivalente ao dobro das demais, alterando indiretamente o peso de voto e o rateio de despesas de todos os condôminos.

Reflexo na estrutura do edifício: a abertura de laje entre pavimentos é uma intervenção estrutural que pode afetar a segurança e as características arquitetônicas do imóvel — interesse que é de toda a coletividade.

Proteção do ato de aquisição originário: cada condômino adquiriu sua unidade com base em características específicas do edifício. A modificação dessas características sem o consentimento dos demais pode frustrar expectativas legítimas.

Consentimento individual, não majoritário: a especificação condominial toca o núcleo do direito real de propriedade de cada condômino. Por isso, o consentimento há de ser individual, não pode ser substituído por voto de maioria.

7. Há saída quando um condômino recusa injustificadamente?

Sim. A jurisprudência administrativa reconhece que eventual recusa injustificada à alteração da especificação condominial pode ser suprida judicialmente, em ação própria, de natureza contenciosa — o chamado suprimento de anuência. O interessado demonstra perante a Vara Cível competente a inexistência de prejuízo concreto aos demais condôminos e a legitimidade do projeto.

Essa via judicial, embora mais demorada, é uma alternativa eficaz ao impasse prático gerado pela exigência de unanimidade, especialmente em edifícios com muitas unidades, em que a coleta das anuências pode ser tarefa de enorme dificuldade operacional.

Documentação necessária para a averbação

Uma vez obtida a aprovação unânime — seja por assinatura individual de todos os condôminos, seja por assembleia geral extraordinária sem oposição, seja por decisão judicial supridora —, o condômino deverá apresentar ao Registro de Imóveis, de modo geral:

• Requerimento do proprietário das unidades;
• Projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal;
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do engenheiro ou arquiteto responsável;
• Memorial descritivo da unidade resultante, com nova área privativa, área comum, área total e nova fração ideal;
• Documentação comprobatória da aprovação unânime (atas, assinaturas ou decisão judicial);
• Habite-se, após a conclusão das obras (se ainda não averbado).

A documentação pode variar conforme o estado e as normas de serviço da respectiva Corregedoria de Justiça.

Conclusão: o preço da coletividade

A transformação de uma unidade condominial em duplex é um projeto legítimo e cada vez mais comum no mercado imobiliário brasileiro. A criação de unidades maiores, com dois andares integrados, responde a uma demanda real por espaço e funcionalidade.

O julgado lembra, contudo, que o direito de propriedade no condomínio edilício não é absoluto nem individual em sua plenitude: ele é exercido em comunhão com os demais condôminos, e qualquer alteração que toque a especificação registrada do imóvel coletivo exige o concurso de todos os seus titulares.

A aprovação unânime não é um entrave burocrático: é a expressão do respeito ao ato de aquisição de cada um dos coproprietários do edifício, traduzida na linguagem da segurança jurídica registral. Quem planeja transformar sua unidade em duplex deve contemplar essa etapa desde o início do projeto, negociando previamente com os demais condôminos e, se necessário, buscando o suprimento judicial das anuências recusadas sem justo motivo.