Artigos // Postado no dia: 16 abril, 2025
Retificação de Medidas de Imóveis Intramuros: Aspectos Técnicos, Jurídicos e Jurisprudenciais
A precisão das medidas de um imóvel é fundamental para garantir segurança jurídica a proprietários, compradores e instituições financeiras (especialização objetiva). No entanto, divergências entre a descrição registral e a realidade física são mais comuns do que se imagina, especialmente em áreas urbanas. Nesses casos, a retificação de registro imobiliário (art. 1.247, Código Civil) surge como instrumento essencial para corrigir erros ou atualizar informações, sempre em conformidade com a Lei de Registros Públicos (Lei n° 6.015/1973) e o Código Civil.
- O Que é Retificação de Medidas Intramuros?
A retificação intramuros refere-se à correção de medidas, confrontações ou área de imóveis localizados em zonas urbanas, quando há discordância entre o registro cartorial e a realidade fática, dentro dos muros e divisas já existentes no local. Essa divergência pode decorrer de:
– Erros materiais o registro original (ex.: transposição de erros da transcrição para a matrícula);
– Avanços ou recuos naturais (erosão, construções adjacentes);
– Georreferenciamento atualizado (exigido pelo Incra para imóveis rurais, mas aplicável a casos urbanos com técnicas modernas);
Nestes casos, mesmo que a retificação importe em aumento/diminuição da área tabular é possível a sua realização, desde que não signifique aquisição/alienação do imóvel dos confrontantes ou de área pública. Citamos o entendimento de José Frederico Marques[1]: “O vulto da diferença de área, longe de ser causa impeditiva da retificação, apresenta-se ao revés, como fato ponderável para que se retifique o que se contém no registro […] Enunciativa ou não, a menção à área, o erro nela contido é de tal porte e vulto que não se pode ficar sem emenda e reparo, ainda que a aquisição se revista da forma ‘ad corpus’, a fim de prevenir futuros litígios sobre a verdadeira superfície e extensão da gleba”.
Destacamos que esse entendimento é acolhido pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme as decisões exemplificativas proferidas no AgRg no AREsp 835.380/PR de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, e no REsp 589.597/MG de relatoria do Ministro Aldir Passarinho Junior
No Tribunal de Justiça do Paraná as decisões também são neste mesmo sentido, conforme podemos observar da recente decisão do Des. Ruy A. Henriques na Apelação 0001759-13.2023.8.16.0053, julgado em 25.04.2024.
- Tipos de Retificação
A doutrina e os tribunais reconhecem diferentes modalidades de retificação, conforme a origem do erro e os direitos envolvidos. De acordo com a competência para analisar o pedido, podemos dividir em:
A) Retificação Administrativa (Extrajudicial)
Possível quando há consenso entre os confinantes e ausência de litígio. Deve ser instruída com:
– Memorial descritivo assinado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto);
– ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
– Planta assinada por todos os proprietários e vizinhos;
B) Retificação Judicial
Necessária quando há divergência entre proprietários ou dúvida sobre os limites reais em relação aos confrontantes. Requer ação de retificação de registro, com:
– Prova técnica (laudo pericial georreferenciado);
– Oitiva dos interessados (confrontantes e coproprietários);
– Fundamentação nos arts. 213 e 214 da Lei de Registros Públicos
Conclusão
Se seu imóvel possui medidas divergentes ou suspeita de erro no registro, a retificação intramuros é o caminho legal para regularizar a situação, ainda que tal modificação signifique decréscimo ou acréscimo de área.
[1] Retificação de transcrição no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, set. 1971. In: DIP, R.; JACOMINO, S. (Org.). Coleção doutrinas essenciais: direito registral. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013. v. 6. P. 622.