Artigos // Postado no dia: 6 novembro, 2025

Responsabilidade por Débitos Condominiais: STJ Reafirma Prevalência do Registro Imobiliário

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça proferiu recente decisão que consolida importante entendimento sobre a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, trazendo relevantes reflexões para compradores, vendedores e condomínios em todo o país.

A controvérsia surgiu quando um condomínio buscou cobrar despesas condominiais de promissários compradores que, embora já constassem como proprietários na matrícula do imóvel, ainda não haviam recebido as chaves nem sido imitidos na posse do bem.

Os compradores argumentaram que não poderiam ser responsabilizados pelos débitos condominiais, uma vez que nunca ocuparam efetivamente o imóvel. O Tribunal de Justiça de São Paulo inicialmente acolheu essa tese, extinguindo a execução por ilegitimidade passiva.

O relator, Ministro João Otávio de Noronha, conduziu decisão unânime que reconheceu a responsabilidade dos promissários compradores pelos débitos condominiais, permitindo ao condomínio buscar o pagamento por meio de execução de título extrajudicial.

O fundamento central da decisão reside na natureza “propter rem” da obrigação condominial. Essa característica jurídica significa que a dívida decorre diretamente da titularidade do direito real sobre o imóvel, vinculando-se à coisa e não à pessoa.

Conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil brasileiro, a transferência da propriedade imobiliária entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. É esse ato formal que consolida a titularidade do bem. A decisão enfatizou que a propriedade foi transferida mediante registro público, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as cotas condominiais.

Um ponto crucial debatido foi se a ausência de entrega das chaves poderia afastar a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. O Ministro Noronha ressaltou que a falta de entrega das chaves não afasta essa responsabilidade, mas pode fundamentar um direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, situação que não afeta o condomínio.

Essa distinção é fundamental: o condomínio tem o direito de receber seus créditos do proprietário registral, enquanto este, por sua vez, possui recursos jurídicos próprios para buscar eventual reparação junto ao vendedor inadimplente. A decisão encontra respaldo no julgamento do REsp 1.910.280 pela Segunda Seção do STJ, que concluiu que devem responder pela dívida condominial tanto o proprietário registral do imóvel quanto aquele imitido em sua posse por força de contrato de compra e venda não registrado, independentemente da ciência do condomínio sobre o negócio jurídico.

Implicações Práticas

Esta decisão traz importantes consequências para o mercado imobiliário:

Para os Compradores:

• A responsabilidade pelas despesas condominiais surge com o registro da propriedade, independentemente da posse efetiva
• É fundamental estipular cláusulas contratuais claras sobre o momento de início dessa responsabilidade
• A análise jurídica prévia do contrato de compra e venda torna-se ainda mais relevante

Para os Vendedores e Construtoras:

• Devem estar atentos aos prazos de entrega das chaves
• Podem ser acionados regressivamente por compradores que arcaram com despesas condominiais antes da imissão na posse
• A clareza contratual sobre responsabilidades é essencial para evitar litígios

Para os Condomínios:

• Possuem segurança jurídica para cobrar as cotas condominiais do proprietário registral
• Podem executar débitos diretamente daquele que consta na matrícula, sem necessidade de investigar a efetiva posse

O Direito de Regresso

Embora a decisão imponha ao comprador registral a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, o ordenamento jurídico não o deixa desamparado. A falta de entrega das chaves pode fundamentar direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, permitindo que o adquirente busque o ressarcimento dos valores pagos junto a quem deu causa ao atraso na entrega do imóvel.

A decisão reforça a importância do adequado planejamento nas transações imobiliárias. Alguns cuidados essenciais incluem:

1. Análise Contratual Minuciosa: Verificar cláusulas sobre responsabilidade por despesas condominiais e prazos de entrega
2. Due Diligence: Investigar a situação do imóvel, incluindo eventuais débitos condominiais anteriores
3. Cláusulas Específicas: Negociar previsões contratuais sobre quem arcará com as despesas até a efetiva entrega das chaves
4. Documentação: Manter registros de todas as comunicações e prazos estabelecidos

Conclusão

A decisão da Quarta Turma do STJ reafirma a prevalência do registro imobiliário como marco definidor de direitos e obrigações relacionados à propriedade. Ao consolidar o entendimento de que o registro determina a responsabilidade pelas cotas condominiais, independentemente da posse efetiva, o Tribunal oferece segurança jurídica aos condomínios e previsibilidade às relações negociais.

Por outro lado, a decisão também reconhece mecanismos de proteção ao comprador, mediante o direito de regresso, estabelecendo um equilíbrio entre os interesses envolvidos. Isso demonstra que a solução jurídica não deixa o adquirente desamparado, apenas direciona sua pretensão à parte contratualmente responsável.