Artigos // Postado no dia: 11 setembro, 2025
Permuta Imobiliária por Área Construída
A permuta de imóveis, tradicionalmente conhecida como “troca”, é um negócio jurídico previsto no Código Civil (art. 533) que vai muito além de uma simples transação. Quando envolve a troca por área construída, especialmente em empreendimentos em fase de lançamento ou construção, ela se torna uma ferramenta poderosa para proprietários, investidores e incorporadoras.
No dinâmico mercado imobiliário, compreender as nuances desse instrumento é fundamental para realizar um bom negócio com segurança jurídica.
O que é a Permuta por Área Construída?
Diferentemente da permuta tradicional, onde dois imóveis prontos são trocados, a permuta por área construída ocorre quando o proprietário de um terreno ou imóvel existente o permuta por um ou mais unidades (apartamentos, salas comerciais, lotes) em um empreendimento a ser construído.
Neste modelo, o valor do bem ofertado pelo permutante (terreno ou imóvel) é avaliado e convertido em metros quadrados de área privativa a serem adquiridos no novo empreendimento. É uma operação complexa que exige cuidados técnicos específicos.
Um dos pilares essenciais para uma permuta justa é a correta avaliação dos imóveis envolvidos. Os valores por metro quadrado (m²) variam significativamente dependendo da cidade, bairro, tipo de imóvel (residencial/comercial) e das benfeitorias existentes.
- Curitiba e Região Metropolitana (RMC): Os valores são os mais diversificados do estado. Em bairros nobres como Batel, Água Verde e Centro, o m² de imóveis usados pode variar de R$ 5.000 a mais de R$ 12.000. Em regiões em desenvolvimento ou municípios da RMC, como São José dos Pinhais e Pinhais, os valores podem oscilar entre R$ 3.500 e R$ 6.000 o m². Os valores foram retirados de análise do Índice FipeZap e relatórios trimestrais do Secovi-PR (Sindicato da Habitação).
- Interior em Expansão: Cidades como Maringá, Londrina, Cascavel e Foz do Iguaçu apresentam mercados aquecidos. Os valores médios para permuta podem girar em torno de R$ 3.000 a R$ 6.000 por m², dependendo da localização exata e do padrão construtivo. Para chegar em tal valor foram realizadas pesquisas de mercado de plataformas como Viva Real e Zap Imóveis, com filtros por região, e indicadores de sindicatos locais.
- Litoral: Em cidades como Matinhos e Pontal do Paraná, o valor é muito atrelado à proximidade com a praia e ao potencial de exploração turística, podendo variar amplamente.
Os valores mencionados são estatísticas de mercado genéricas para imóveis usados e servem apenas como uma referência inicial ilustrativa.
A avaliação técnica definitiva para fins de permuta deve ser obrigatoriamente realizada por um profissional habilitado (engenheiro, avaliador imobiliário ou corretor de imóveis), que considerará fatores únicos do bem, como topografia, potencial construtivo, situação jurídica e de documentação, aspectos que uma média de mercado não captura.
Os Negócios Jurídicos Aplicados à Permuta
A permuta por área construída não se resume a um único contrato. Ela é estruturada através de uma combinação de instrumentos jurídicos, cada um com sua função específica:
- Contrato de Permuta Irretratável: É o instrumento principal, firmado entre o proprietário do imóvel (permutante) e a incorporadora/construtora (permutada). Ele detalha:
- Descrição completa de ambos os imóveis.
- Valor atribuído a cada parte, conforme laudo de avaliação.
- Especificações da unidade a ser entregue (área, planta, pavimento).
- Prazo de entrega do empreendimento.
- Cláusulas de garantia (normalmente caução ou seguro garantia).
- Cessão de Direitos: Em muitos casos, o permutante não é o proprietário final do terreno, mas sim o adquirente de um lote ainda não registrado. A operação pode envolver a cessão de seus direitos contratuais perante a incorporadora original para a nova construtora.
- Regularização em Inventário: Caso o imóvel oferecido em permuta estiver em condomínio (herança, por exemplo), é possível utilizar a adjudicação para individualizar a parte de cada herdeiro, que então poderá permutá-la.
A elaboração desses instrumentos é vital para evitar futuras nulidades, litígios e assegurar a publicidade e a eficácia do negócio.
Vantagens da Permuta por Área Construída
Agilidade para a Incorporadora: A empresa adquire terrenos para seu empreendimento sem a necessidade de desembolso financeiro imediato, utilizando seu próprio produto como moeda de troca.
Vantagem Fiscal: Em algumas situações, a permuta pode vir a gerar economia tributária comparada a uma compra e venda convencional. Entretanto, tais situações devem ser analisadas caso a caso.
Oportunidade de Investimento: O proprietário do terreno pode ingressar em um empreendimento de alto padrão, transformando um bem (muitas vezes ocioso) em um ou mais imóveis prontos para morar, alugar ou revender, potencializando seu investimento.
Diversificação de Patrimônio: Trocar um único bem por mais de uma unidade em um empreendimento permite diversificar os riscos e ampliar as oportunidades de renda.
Considerando a complexidade da permuta por área construída, o ideal é sempre analisar com cuidado todas as fases do negócio.
Na etapa de verificação documental (due diligence imobiliária) é verificada a situação jurídica do imóvel oferecido e do empreendimento a ser recebido.
Na fase de análise e elaboração de contratos, é imprescindível que estejam equilibrados em relação às obrigações e deveres das partes, levando-se sempre em consideração a negociação firmada. Além disso, antes de firmar o negócio definitivo é necessária a verificação da regularidade urbanística e construtiva do imóvel, especialmente seu potencial em face da legislação municipal.
Sugere-se também acompanhar o efetivo registro das escrituras pública no Registro de Imóveis competente, dando publicidade e segurança jurídica à transação.
Em resumo, a permuta por área construída é, sem dúvida, um instrumento sofisticado e vantajoso quando bem estruturado. Contudo, cuidados são necessários para assegurar o sucesso e a regularidade de seu negócio.