Artigos // Postado no dia: 3 dezembro, 2025

Penhora de Imóvel com Alienação Fiduciária para Cobrança de Taxas Condominiais: Entendimento Atual do STJ

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.237.090/SP, enfrentou uma questão recorrente no direito imobiliário: é possível penhorar imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfazer dívida condominial? A resposta, segundo o STJ, é sim, mas com ressalvas importantes.

O Caso Concreto

O condomínio exequente buscava a penhora do imóvel que originou a dívida condominial, mesmo estando ele vinculado a contrato de alienação fiduciária. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia limitado a constrição aos direitos aquisitivos da devedora fiduciante, sob o argumento de que a propriedade plena pertence ao credor fiduciário, e não ao devedor.

Inconformado, o condomínio recorreu ao STJ, sustentando que a natureza propter rem das despesas condominiais justificaria a penhora do próprio imóvel, independentemente da alienação fiduciária.

Decisão do STJ

Por unanimidade, a Terceira Turma negou provimento ao recurso, reafirmando o entendimento consolidado pela Segunda Seção:

• A dívida condominial é propter rem, vinculando-se ao imóvel, conforme o art. 1.345 do Código Civil.
• Contudo, a penhora do bem alienado fiduciariamente só é possível se o credor fiduciário for citado para integrar a execução.
• Essa exigência decorre da necessidade de respeitar o direito de propriedade do credor fiduciário, ainda que sujeito à condição resolutiva.

O Tribunal destacou que, ao ser citado, o credor fiduciário pode optar por quitar a dívida, sub-rogando-se nos direitos do condomínio e exercendo regresso contra o devedor fiduciante. Essa solução evita que os demais condôminos suportem o ônus da inadimplência, preservando a lógica da obrigação condominial.

Fundamentos Jurídicos

O acórdão analisou dispositivos relevantes:

• art. 1.345 do Código Civil: consagra a natureza propter rem das despesas condominiais.
• Lei nº 9.514/1997: regula a alienação fiduciária, mas não afasta a obrigação do proprietário fiduciário perante o condomínio.
• Precedente da Segunda Seção (REsp 1.929.926/SP): consolidou a necessidade de citação do credor fiduciário para viabilizar a penhora.

O Superior Tribunal de Justiça também ressaltou que as normas da Lei 9.514/1997 disciplinam apenas a relação entre credor e devedor fiduciário, não podendo prejudicar terceiros, como o condomínio, que mantém direito autônomo de cobrar as despesas condominiais.

Impactos Práticos

Para os condomínios, a decisão reforça a importância de identificar a existência de alienação fiduciária antes de propor a execução. A estratégia processual deve incluir a citação do credor fiduciário, sob pena de limitar a constrição aos direitos aquisitivos do devedor.

Para credores fiduciários, o julgado confirma que sua posição como proprietário não os exime das obrigações condominiais, mas lhes assegura meios de regresso contra o fiduciante. Assim, evita-se que o ônus da inadimplência recaia sobre terceiros, garantindo equilíbrio entre os interesses envolvidos.

Conclusão

O entendimento do julgado busca harmonizar a proteção ao crédito condominial com a segurança jurídica dos contratos de alienação fiduciária. A penhora do imóvel é possível, mas depende da participação do credor fiduciário na execução, assegurando-lhe direito de defesa e preservando a lógica da obrigação propter rem.