Artigos // Postado no dia: 17 setembro, 2026
Penhora da Nua-Propriedade: imóveis gravados com usufruto
A relação entre propriedade, usufruto e execução judicial costuma gerar dúvidas entre proprietários, investidores e famílias que utilizam o planejamento patrimonial como ferramenta de proteção de bens. Recentemente, o Ministro Moura Ribeiro, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, reafirmou importante entendimento sobre o tema ao admitir a possibilidade de penhora da nua-propriedade de imóvel gravado com usufruto, preservando integralmente os direitos do usufrutuário.
A decisão foi proferida por ocasião do julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 3.208.118/SP, consolidando orientação já firmada pelo STJ e consolida reflexos para o mercado imobiliário, para o planejamento sucessório e para as execuções judiciais.
O que é a nua-propriedade?
Para compreender a decisão, é importante recordar a distinção entre propriedade plena, usufruto e nua-propriedade.
Quando um imóvel é gravado com usufruto, ocorre o chamado desmembramento dos poderes da propriedade. O usufrutuário mantém o direito de usar o imóvel, administrá-lo e perceber seus frutos, enquanto o nu-proprietário permanece titular da propriedade, mas sem o exercício pleno desses direitos até a extinção do usufruto.
Na prática, é muito comum que pais transfiram a nua-propriedade de imóveis aos filhos, reservando para si o usufruto vitalício como instrumento de planejamento sucessório.
A nua-propriedade pode ser penhorada?
Segundo o entendimento reafirmado pelo STJ, sim.
No caso analisado, discutia-se a possibilidade de constrição judicial sobre a fração ideal pertencente a um dos coproprietários de imóvel gravado com usufruto vitalício. O Tribunal concluiu que a existência do usufruto não impede a penhora da nua-propriedade do devedor.
A razão é simples: o usufruto constitui direito real autônomo, distinto da titularidade da nua-propriedade. Assim, o credor pode alcançar o patrimônio do devedor representado por sua quota de propriedade, sem afetar os direitos do usufrutuário.
Conforme consignado no julgamento, mesmo que ocorra arrematação em leilão judicial, permanecem preservados os direitos do usufrutuário à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos do imóvel até a extinção do usufruto.
O impacto para quem utiliza planejamento patrimonial
A decisão merece atenção de famílias que utilizam doações com reserva de usufruto como estratégia de organização patrimonial.
Embora o usufruto seja preservado, a nua-propriedade continua integrando o patrimônio do nu-proprietário e, como regra geral, responde por suas dívidas. Isso significa que a simples existência de usufruto não transforma o bem em imune à execução promovida por credores do nu-proprietário.
Em outras palavras, o planejamento sucessório continua sendo ferramenta legítima e eficiente para organização patrimonial, mas não deve ser confundido com mecanismo absoluto de blindagem patrimonial.
A relevância do registro imobiliário
Outro aspecto importante do julgamento foi a valorização do registro imobiliário.
O recorrente sustentava que a aquisição do imóvel teria ocorrido com recursos doados pelos genitores, circunstância que, em sua visão, afastaria determinados efeitos patrimoniais decorrentes do regime de bens. Contudo, as instâncias ordinárias verificaram que o executado figurava formalmente como adquirente na matrícula do imóvel.
Diante dessa realidade registral, o STJ entendeu que afastar tal conclusão demandaria reexame de provas, providência vedada em recurso especial pela Súmula 7 da Corte.
A decisão reforça um princípio fundamental do Direito Imobiliário: a matrícula do imóvel possui papel central na definição da titularidade e da oponibilidade dos direitos perante terceiros.
Proteção dos coproprietários e dos usufrutuários
Um dos receios mais comuns em situações semelhantes é o eventual prejuízo aos demais coproprietários que não possuem qualquer vínculo com a dívida executada.
O acórdão deixa claro que a penhora recai exclusivamente sobre a parcela pertencente ao devedor, observando-se os mecanismos previstos na legislação processual para resguardar os direitos dos demais titulares do imóvel.
Da mesma forma, os usufrutuários não perdem os poderes inerentes ao usufruto em razão da constrição ou da eventual alienação judicial da nua-propriedade.
Segurança jurídica para o mercado imobiliário
O posicionamento reafirmado pelo STJ contribui para a segurança jurídica das relações patrimoniais e imobiliárias.
Ao reconhecer que a nua-propriedade constitui patrimônio economicamente avaliável e suscetível à satisfação de obrigações, sem comprometer os direitos do usufrutuário, a Corte preserva simultaneamente a efetividade da execução e a estabilidade dos negócios jurídicos relacionados ao usufruto.
Para investidores, sucessores, proprietários e profissionais do mercado imobiliário, a mensagem é clara: o usufruto limita o exercício da propriedade, mas não elimina o valor patrimonial da nua-propriedade nem afasta sua sujeição às regras gerais de responsabilidade patrimonial.
Conclusão
O julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 3.208.118/SP reafirma a orientação consolidada do STJ de que a nua-propriedade pode ser objeto de penhora e alienação judicial, mesmo quando o imóvel estiver gravado com usufruto vitalício. Os direitos do usufrutuário permanecem íntegros até a extinção do usufruto, enquanto a quota patrimonial pertencente ao devedor continua sujeita à satisfação de obrigações perante seus credores.
Trata-se de precedente relevante para o Direito Imobiliário contemporâneo, especialmente em um cenário no qual o planejamento patrimonial e sucessório por meio da reserva de usufruto vem sendo cada vez mais utilizado pelas famílias brasileiras.