Artigos // Postado no dia: 27 janeiro, 2026

Os Perigos Ocultos na Compra de Imóveis

Introdução

Comprar um imóvel é, para a maioria dos brasileiros, o investimento mais importante da vida. Mas você sabia que, mesmo com todas as certidões em mãos e a escritura devidamente lavrada, ainda existem riscos que podem fazer você perder o imóvel ou ter sérios prejuízos? Infelizmente, essa é a realidade do sistema jurídico brasileiro de compra e venda de imóveis.

Em estudo recentemente divulgado pelo Migalhas, o Professor Carlos Eduardo Elias de Oliveira, um dos juristas brasileiros mais respeitados em Direito Imobiliário e membro da Comissão de Reforma do Código Civil, apresentou a juristas alemães os principais desafios e riscos presentes nas transações imobiliárias no Brasil. O material, baseado em palestra proferida na Câmara Federal dos Notários em Berlim, revela aspectos técnicos que todo comprador e vendedor deveriam conhecer antes de assinar qualquer documento.

“Quem Não Registra Não é Dono”

O sistema brasileiro de transmissão de propriedade imobiliária funciona em duas etapas fundamentais, como explica o Professor Carlos Eduardo:

Primeira etapa – É a formalização do contrato de compra e venda, geralmente feita por escritura pública em tabelionato de notas. Neste momento, o adquirente ainda não é dono do imóvel. Você apenas tem um direito de crédito, ou seja, o direito de vir a se tornar proprietário no futuro.

Segunda etapa – Somente quando o contrato é levado ao registro de imóveis e registrado na matrícula é que a propriedade efetivamente se transfere. É neste passo que o comprador se torna proprietário.

Caso não seja realizado o registro o contrato, e o vendedor, agindo de má-fé, vende o mesmo imóvel para outra pessoa que registra primeiro, essa outra pessoa se torna a verdadeira proprietária. A você restaria apenas tentar reaver o dinheiro pago do vendedor.

Riscos Contidos na Matrícula

Segundo a classificação do Professor Carlos Eduardo, riscos tabulares são aqueles que aparecem registrados/averbados na matrícula do imóvel – que é o principal documento de identidade do imóvel.

A matrícula deve concentrar todo o histórico do imóvel: quem são os proprietários atuais e anteriores, se há hipotecas, penhoras, servidões, usufrutos e outros direitos reais que “grudam” no imóvel.

Quando você compra um imóvel com uma hipoteca registrada, por exemplo, assume o risco de perdê-lo para o credor hipotecário caso a dívida não seja paga. Se há uma servidão de passagem registrada, terá que aceitar que terceiros atravessem sua propriedade.

Esses riscos são visíveis – basta consultar a matrícula. O problema surge com aquilo que não está registrado.

Riscos Fora da Matrícula

Aqui reside o grande perigo. Conforme destaca o estudo, os riscos extratabulares são “o calcanhar de Aquiles do sistema de segurança jurídica imobiliária brasileiro”.

São riscos que existem, mas não aparecem na matrícula do imóvel.

O primeiro e mais comum grupo de riscos extratabulares envolvem dívidas do vendedor. Mesmo que a matrícula esteja “limpa”, você pode perder o imóvel se:

O vendedor possui endividamento grave: credores podem ajuizar ações de fraude contra credores ou fraude à execução para anular a venda, alegando que o devedor vendeu o imóvel para esconder patrimônio e não pagar suas dívidas.

Havia dívidas tributárias: Este é talvez o risco mais perigoso. Se o vendedor tinha dívidas com o governo inscritas em Dívida Ativa, existe presunção absoluta de fraude à execução. Isso significa que, comprar imóvel de quem tem dívida pública é extremamente arriscado – você pode perder o bem mesmo sem saber da existência dessa dívida.

O pior: essa presunção se estende aos proprietários anteriores. Se um antigo dono, há três ou quatro transferências atrás, vendeu o imóvel quando tinha dívidas públicas, a venda pode ser anulada e você perde o imóvel.

Existem ainda riscos relacionados a:

• Vícios de consentimento: Casos de erro, dolo, coação, lesão ou incapacidade civil do vendedor que podem anular a compra;
• Vendas “a non domino”: Situações em que o vendedor não era realmente o proprietário legítimo;
• Duplicidade de matrículas: Duas matrículas descrevendo a mesma área física (comum em imóveis objeto de transcrição);
• Terras públicas ou indígenas: Há casos de matrículas abertas irregularmente sobre áreas que pertencem ao Poder Público ou são tradicionalmente indígenas;

Como Se Proteger

Tomando algumas medidas é possível reduzir ao máximo estes riscos:

1. Certidões de Protesto: consulte gratuitamente o site da Central Nacional de Protestos (CENPROT) para verificar se há títulos protestados em nome do vendedor. A ausência de protestos pode ajudar a afastar o requisito da má-fé nas ações de fraude.
2. Certidões de Ações Judiciais: pesquise nos tribunais do domicílio do vendedor e do local do imóvel se existem processos judiciais contra ele. Embora a legislação de 2015 tenha tentado dispensar essa exigência, a jurisprudência ainda reconhece que o conhecimento dessas ações pode configurar má-fé.
3. Certidões de Dívida Ativa: Esta é absolutamente indispensável. Verifique se o vendedor e os proprietários anteriores possuem dívidas inscritas em Dívida Ativa junto à União, Estados e Municípios. Como vimos, este é um dos riscos mais graves.
4. Georreferenciamento: para imóveis rurais, exija que a descrição seja feita mediante georreferenciamento certificado pelo INCRA. Isso reduz drasticamente o risco de duplicidade de matrículas e invasão de terras públicas.
5. Comprovação de Posse Prolongada: solicite que o vendedor comprove ocupação efetiva do imóvel por mais de 15 anos. Caso a venda seja anulada, você poderá invocar o usucapião para manter a propriedade (exceto contra o Poder Público, onde usucapião não é permitido).

Reforma em Andamento

O Professor menciona que a Reforma do Código Civil, atualmente em tramitação no Congresso Nacional, caminha para tornar obrigatória a escritura pública para todas as vendas de imóveis, reduzindo as exceções hoje existentes. A medida visa aumentar a segurança jurídica das transações.

Conclusão

A mensagem central é clara: comprar imóvel no Brasil exige muito mais do que verificar se a matrícula está sem ônus. Os riscos extratabulares – aqueles que não aparecem no registro – podem ser devastadores.

A segurança na aquisição de imóveis depende de:

• Conhecimento técnico aprofundado do sistema registral
• Realização de todas as pesquisas preventivas necessárias
• Assessoria jurídica
• Participação ativa de tabelião competente

Como bem sintetiza o Professor Carlos Eduardo, em um sistema que ainda apresenta fragilidades no princípio da concentração registral, “há riscos tabulares e extratabulares”, cabendo ao comprador adotar todas as cautelas possíveis para reduzir a probabilidade de prejuízos.

Referência:

OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Riscos Tabulares e Extratabulares na Compra de Imóveis: O Modelo Brasileiro. Migalhas, jan. 2026. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/arquivos/2026/1/EBD13F44E25580_Brasileriscosnacompraevendaimo.pdf