Artigos // Postado no dia: 23 abril, 2026

O Tema 1.420 do Superior Tribunal de Justiça e suas implicações

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou, sob o rito dos recursos repetitivos, os Recursos Especiais nº 2.228.137, 2.226.954 e 2.234.349, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, cadastrados como Tema 1.420. A controvérsia a ser dirimida é das mais relevantes para o mercado imobiliário brasileiro: definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro no cartório imobiliário, a rescisão do pacto deve obedecer às disposições da Lei nº 9.514/1997 ou do Código de Defesa do Consumidor.

A afetação decorre da multiplicidade de recursos sobre o tema e, sobretudo, da ausência de entendimento uniforme nos colegiados de direito privado do Tribunal. Vale recordar que, no julgamento do Tema 1.095, a Segunda Seção já havia consolidado que a rescisão, por falta de pagamento, de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, e desde que o devedor constituído em mora, deve observar o rito da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do CDC. Restava indefinido, contudo, o regime aplicável quando o contrato não é levado ao Registro de Imóveis.

A discussão tem profundo impacto prático. Não raro, incorporadoras e loteadoras deixam de registrar o pacto fiduciário para reduzir custos operacionais, mantendo entre as partes mera relação de direito pessoal. Nesse cenário, a jurisprudência do STJ, tal como o acórdão proferido no REsp 2.135.500, tem sinalizado que a omissão deliberada do alienante quanto ao registro, com o propósito de afastar a incidência do Código Civil, do CDC e da Súmula 543, viola a boa-fé objetiva e caracteriza supressio, acarretando a perda do direito à execução extrajudicial prevista nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

A fixação da tese vinculante imporá, portanto, consequências diretas sobre a devolução de valores pagos pelos adquirentes que, sob o regime consumerista, assegura restituição imediata e significativamente superior à permitida pela legislação específica.

Até o julgamento definitivo, encontram-se suspensos todos os recursos especiais e agravos em recurso especial sobre o tema em trâmite nos tribunais locais e no próprio STJ. Portanto, é imprescindível que as incorporadoras e loteadoras promovam a imediata revisão de suas práticas contratuais e registrais, e aos adquirentes, atenção redobrada à formalização registral do pacto, sob pena de submissão a regimes jurídicos distintos no momento da rescisão.