Artigos // Postado no dia: 29 setembro, 2026
O Princípio da Territorialidade e a Competência para a Abertura de Nova Matrícula em Casos de Subdivisão
O mercado imobiliário brasileiro encontra-se em constante evolução e dinamismo.
Com o crescimento acentuado dos centros urbanos e a frequente expansão das áreas municipais, é habitual que ocorram alterações na organização administrativa e territorial. Como consequência direta destas mudanças, surgem novas circunscrições imobiliárias, criadas por lei, para descentralizar e otimizar os serviços notariais e de registo. Diante deste cenário, uma questão técnica de extrema relevância impõe-se frequentemente no quotidiano dos investidores, promotores imobiliários e proprietários: quando um imóvel, inicialmente registado numa determinada serventia, passa a integrar a área geográfica de um novo ofício registral, quem detém a competência legal para atuar em caso de subdivisão do terreno?
Para compreendermos a resposta adequada a esta interrogação, é imperativo analisar as bases do sistema registral imobiliário pátrio. Este sistema encontra-se estruturado de forma sólida sobre o princípio da territorialidade. De acordo com esta norma, que ostenta uma natureza estritamente cogente, os atos de registo têm de ser obrigatoriamente praticados na serventia correspondente à situação física do imóvel. Esta exigência de competência territorial absoluta atua como um pilar de segurança jurídica, sendo um mecanismo vital para a organização fundiária do país e para a correta fiscalização estatal sobre os direitos reais. Ao vincular a eficácia dos atos registrais à localização do bem, a legislação garante maior previsibilidade e transparência para todos os intervenientes no mercado.
Não obstante a força deste princípio, a Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), no seu artigo 169, inciso I, institui uma exceção legal muito específica, comummente designada por competência residual. Esta prerrogativa excecional permite que determinadas averbações continuem a ser realizadas diretamente na matrícula originária (ou à margem do registo primitivo), mesmo nos casos em que a propriedade tenha transitado para a jurisdição de uma nova circunscrição. No entanto, por se tratar de uma exceção à regra geral da territorialidade, esta disposição tem obrigatoriamente de ser alvo de uma interpretação bastante restritiva.
A complexidade adensa-se quando o proprietário requer a subdivisão do lote.
Recentemente, num acórdão paradigmático (PCA 0007269-46.2025.2.00.0000), o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) dissipou as dúvidas e delimitou com precisão as fronteiras de atuação dos registradores nestas circunstâncias de transição. O CNJ clarificou que a competência residual consagrada na lei autoriza, em exclusivo, a prática de averbações que estejam intimamente vinculadas a matrículas já preexistentes. Na prática, isto significa que o cartório de origem, aquele onde a propriedade estava inicialmente inscrita, possui a competência legal e válida para averbar a subdivisão na “matrícula-mãe”.
Porém, a linha vermelha é traçada no momento de criar os novos registos para os lotes resultantes. A referida competência residual não se estende, em circunstância alguma, à abertura de uma nova matrícula decorrente da subdivisão imobiliária. A fundação de uma nova matrícula caracteriza-se como um ato jurídico de natureza inaugural e totalmente autônoma, cuja finalidade essencial é individualizar juridicamente o novo imóvel no fólio real, tal como preconiza o artigo 228 da Lei n.º 6.015/1973. Sendo um ato eminentemente inaugural, submete-se de forma inexorável ao princípio da territorialidade, recaindo na competência exclusiva da nova serventia da situação do imóvel.
A jurisprudência do CNJ sublinha que admitir o contrário, ou seja, permitir que a serventia originária inaugurasse novas matrículas para territórios já submetidos a outra circunscrição, implicaria um esvaziamento inaceitável do princípio da territorialidade. Uma tal prática causaria um sério comprometimento à coerência lógica e estrutural do fólio real. Mais ainda, resultaria na perpetuação indevida e ilegal da competência do cartório primitivo sobre uma área territorial que lhe foi legalmente subtraída. Qualquer ato inaugural realizado por um cartório que não detenha a competência em razão do lugar configura uma usurpação de funções públicas e está sujeito à imediata anulação.
Em conclusão, a gestão de processos de subdivisão imobiliária exige cautela e cuidados para evitar nulidades e atrasos. O fluxo registral correto impõe uma colaboração sequencial: a averbação inicial do desmembramento realiza-se no ofício originário ao abrigo da competência residual, mas a abertura das matrículas para as novas unidades derivadas tem, impreterivelmente, de ser efetuada pela nova serventia competente. A observância atenta desta dicotomia garante a validade e a eficácia das operações imobiliárias.