Artigos // Postado no dia: 5 dezembro, 2024
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e o Tema Repetitivo 1113: O que Você Precisa Saber
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal que incide sobre a transferência onerosa da propriedade imobiliária. Apesar de sua aparente simplicidade, o ITBI é cercado por debates jurídicos, especialmente no que diz respeito à sua exigência antes do registro da escritura no registro de imóveis e de sua base de cálculo. Esse tema ganhou relevância com o julgamento do Tema Repetitivo 1113 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), trazendo implicações significativas para compradores, vendedores e operadores do direito imobiliário.
O ITBI e a Controvérsia Jurídica
O artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, confere aos municípios a competência para instituir o ITBI, mas impõe limites ao poder de tributar. Um dos pontos de maior controvérsia reside no momento da exigibilidade do imposto. Enquanto muitos municípios defendem que o ITBI é devido a partir da assinatura do compromisso de compra e venda ou com a escritura de compra e venda, há quem sustente que o fato gerador ocorre apenas com a transferência efetiva da propriedade, ou seja, no momento do registro em cartório.
Essa divergência foi analisada pelo STJ no Tema Repetitivo 1113, que firmou a tese de que “o fato gerador do ITBI ocorre no momento do registro da transferência do imóvel no cartório competente e não na celebração do compromisso de compra e venda”.
Com o julgamento, compradores e vendedores ganharam maior segurança jurídica. Isso porque o compromisso de compra e venda, ainda que tenha eficácia obrigacional entre as partes, não transfere a propriedade.
Essa interpretação foi corroborada pelo STJ, que afastou a possibilidade de cobrança antecipada do ITBI antes do registro. Além de alinhar-se à sistemática do Código Civil, a decisão protege os contribuintes contra cobranças indevidas e favorece um ambiente de negócios mais transparente.
Base de Cálculo do ITBI: Como Determinar o Valor Correto?
A base de cálculo do ITBI é um dos pontos mais relevantes e, ao mesmo tempo, polêmicos na aplicação do tributo. De acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), o imposto deve ser calculado sobre o valor venal do bem transmitido. Entretanto, a definição do que constitui esse “valor venal” frequentemente gera controvérsias entre contribuintes e administrações municipais.
O valor venal, em termos práticos, é aquele que o imóvel alcançaria em uma transação comercial regular, considerando suas características e condições no mercado. Contudo, muitos municípios utilizam como referência o valor estabelecido na Planta Genérica de Valores (PGV), utilizado também para fins de cálculo do IPTU.
Essa prática nem sempre reflete a realidade do mercado imobiliário, pois a PGV pode estar desatualizada ou apresentar valores superiores ao preço efetivamente negociado. Em algumas situações, as administrações municipais arbitram unilateralmente o valor do imóvel, impondo bases de cálculo que não correspondem à realidade.
Neste sentido o Tema Repetitivo 1113 também fixou a seguinte tese jurídica: “”a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.
Neste sentido, ficou consolidado o entendimento que favorece o contribuinte, que não pode ser penalizado com uma tributação excessiva ou arbitrária. Caso o município insista em cobrar o ITBI sobre uma base de cálculo superior ao valor real da transação, o contribuinte pode recorrer administrativamente ou judicialmente.
Ademais, é essencial apresentar os documentos que comprovem o valor da negociação, como o contrato de compra e venda e a escritura pública, para evitar questionamentos futuros.
Orientações Práticas e Benefícios
Para advogados especializados em direito imobiliário, o entendimento consolidado pelo Tema 1113 oferece uma ferramenta essencial para assessoria preventiva. É fundamental orientar compradores e investidores sobre o momento correto de recolhimento do ITBI, evitando autuações fiscais ou negociações frustradas, bem como sobre o valor a ser recolhido.
Além disso, a decisão impacta diretamente as práticas dos cartórios e das administrações municipais. Municípios que insistirem na cobrança do ITBI antes do registro ou em valores já pré-fixados estarão em desacordo com a jurisprudência superior, abrindo margem para contestações judiciais.
Conclusão
O entendimento firmado no Tema Repetitivo 1113 do STJ representa um marco no direito tributário e imobiliário, reforçando a segurança jurídica no mercado de imóveis. Profissionais da área devem estar atentos a essa decisão para garantir a proteção dos interesses de seus clientes e promover transações imobiliárias mais seguras e eficientes.
Se você tem dúvidas sobre o ITBI ou precisa de orientação jurídica para sua próxima transação imobiliária, sempre procure um advogado para lhe orientar.