Artigos // Postado no dia: 18 julho, 2025
Garantias em Contratos de Locação
A celebração de contratos de locação de imóveis, sejam residenciais ou comerciais, exige atenção especial à escolha da garantia locatícia, instrumento que visa assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário. A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, em seu artigo 37, elenca as modalidades admitidas: caução, fiança e seguro fiança.
Este artigo propõe uma análise técnica das garantias locatícias, avaliando os riscos e benefícios de cada uma.
Caução
A caução pode ser prestada em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Quando em dinheiro, é limitada a três meses de aluguel e deve ser depositada em conta poupança vinculada, conforme determina o §2º do artigo 38 da Lei do Inquilinato, devendo ser devolvida ao final do contrato com suas devidas atualizações.
Caso seja prestada em imóvel, deverá ser averbada na matrícula do imóvel.
Benefícios:
- Liquidez imediata para o locador em caso de inadimplemento.
- Menor burocracia na formalização, caso seja prestada em dinheiro.
Riscos:
- Valor limitado, podendo ser insuficiente para cobrir prejuízos.
- Em caso de outros bens móveis ou imóveis, há necessidade de avaliação e registro, o que pode gerar custos adicionais.
Fiança
A fiança é a modalidade mais tradicional e consiste na assunção da obrigação por terceiro, o fiador, que responde subsidiariamente ou solidariamente pelo cumprimento do contrato, a depender das cláusulas contratuais existentes.
Benefícios:
- Custo zero para o locatário.
- Segurança jurídica ao locador, especialmente quando o fiador possui patrimônio.
Riscos:
- Dificuldade de encontrar fiador idôneo.
- Possibilidade de litígios, especialmente em contratos prorrogados sem anuência do fiador.
O Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário (RE) 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127) reafirmou entendimento de que é válida a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, nos termos do artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990. Este entendimento já estava consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Seguro Fiança
Trata-se de garantia contratada junto a seguradora, mediante pagamento de prêmio mensal pelo locatário.
Benefícios:
- Dispensa de fiador ou caução.
- Cobertura ampla, incluindo aluguéis, encargos e danos ao imóvel.
Riscos:
- Custo elevado para o locatário.
- Eventuais dificuldades na liquidação do sinistro, dependendo das cláusulas da apólice.
Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento
A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma modalidade de garantia que vem ganhando espaço em contratos de locação de alto valor, especialmente no segmento corporativo. Trata-se da transferência fiduciária das quotas de um fundo de investimento, pertencentes ao locatário ou a terceiro, em favor do locador, como forma de assegurar o cumprimento das obrigações contratuais.
Benefícios:
– Alta liquidez e valorização das quotas, especialmente em fundos de renda fixa ou multimercado.
– Maior segurança ao locador, com possibilidade de execução extrajudicial em caso de inadimplemento.
– Flexibilidade na estruturação da garantia, podendo ser ajustada conforme o perfil do fundo.
Riscos:
– Volatilidade dos ativos, que pode comprometer o valor da garantia.
– Necessidade de avaliação técnica e acompanhamento da performance do fundo.
– Complexidade documental e exigência de registro da cessão fiduciária junto à instituição administradora do fundo.
Considerações Finais
A escolha da garantia locatícia deve considerar o perfil das partes, a natureza do imóvel e o grau de segurança jurídica desejado. A jurisprudência das Cortes de Justiça tem papel fundamental na interpretação das cláusulas contratuais e na delimitação da responsabilidade dos garantidores, especialmente no tocante à fiança. A clareza contratual e o respeito às disposições legais e jurisprudenciais são pilares para uma relação locatícia segura e eficaz.