Artigos // Postado no dia: 28 fevereiro, 2024
Existe proteção para ponto comercial de imóvel alugado?
Desde já, adiantamos que sim. Com o objetivo de evitar abuso de direito e manter a continuidade da atividade comercial, a Lei de Locações (8.245/91) estabelece a possibilidade de o locatário/inquilino renovar o contrato de locação do imóvel em que exerce a sua atividade empresária, ainda que o locador/proprietário não esteja de acordo com esta renovação.
Isso mesmo, o inquilino pode exigir a renovação do contrato de locação.
No entanto, isso precisa ser feita por meio de uma ação judicial, a qual tem a finalidade de proteger, não só o ponto comercial e a clientela, mas todo o fundo de comércio, criados pelo empresário durante os anos em que esteve instalado naquele local. E isto é feito pela chamada ação Renovatória de Locação.
É importante lembrar que esta proteção é apenas para contrato de locação comercial, ou seja, não se aplica aos contratos residenciais.
Para que esta ação judicial tenha êxito, deverão ser preenchidos alguns requisitos e, como exemplo, citaremos apenas dois deles: o contrato precisa ter sido feito por escrito. Ou seja, se foi feito de forma verbal, não preencheu a condição da Lei e, portanto, não fará jus a esta proteção. Além disso o empresário precisa estar no mesmo ramo de atividade empresária há mais de três anos consecutivos e sem interrupção naquele imóvel.
Por outro lado, isso também não quer dizer que o contrato de locação se tornará eterno ou que o proprietário não poderá mais reavê-lo. A lei também traz algumas exceções que ele pode apresentar para se defender. Além disso, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça definiu que o prazo máximo para a renovação “forçada” do contrato de locação comercial é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior (REsp 1.990.552).
Cada contrato merece uma atenção especial para que seja possível compreender se ele possui esta proteção da ação Renovatória de Locação ou se o imóvel poderá ser retomado pelo locador ao final do prazo de vigência.