Artigos // Postado no dia: 21 agosto, 2024

Doação de imóveis: Considere alguns cuidados

É comum recebermos perguntas sobre a possibilidade de doação de um imóvel, especialmente, entre pais e filhos.

Em princípio, a resposta é sim, mas será necessária uma análise mais aprofundada para ter a segurança necessária. É essencial que a doação seja cuidadosamente planejada e realizada, sendo uma alternativa para a transferência de bens ainda em vida.

Para não alongar demais o texto, apontaremos algumas restrições, de forma exemplificativa:

Legítima: O doador que tenha herdeiros necessários (filhos, cônjuge ou até seus pais) só poderá doar até 50% do seu patrimônio existente naquela data, que é a chamada parte disponível. Os outros 50% são reservados aos herdeiros necessários, e é chamada de parte legítima, prevista no artigo 1.846 do Código Civil.

Um detalhe interessante, é que a Terceira Turma do STJ (REsp n° 2.026.288/SP), por unanimidade, decidiu que a doação inoficiosa (aquela que excede metade do patrimônio do doador) é definida no momento da liberalidade (data da doação) – e não na data do falecimento do doador.

Existência de cláusula restritiva: Quando o imóvel que se pretende doar também foi recebido por doação e ele está gravado com cláusula de inalienabilidade. Nesta hipótese, uma nova doação pode ser considerada nula.

Exemplo prático é de uma tia que doa um imóvel para seu sobrinho, com a cláusula de inalienabilidade, estabelecendo que ele não poderá vender ou doar o bem enquanto ela viver. O sobrinho, por sua vez, não poderá doar o imóvel a seu pai, já que, ao aceitar a doação de sua tia, deve respeitar esta restrição.

Importante lembrar que este tipo de restrição (cláusula de inalienabilidade) tem um prazo de vigência, que pode ser a validade estabelecida (5, 10 ou 20 anos) ou até o falecimento do doador que a instituiu.

Portanto, antes de fazer uma doação, deve ser apurado se ela é viável, quais serão seus efeitos, quais os custos envolvidos (escritura, ITCMD, registro), dentre outros pontos que requerem uma avaliação individualizada.