Artigos // Postado no dia: 25 setembro, 2024

Cuidados aquisição imóveis

1. Quais os principais pontos de atenção e documentos devem ser analisados na hora de adquirir um imóvel?

A população brasileira é ensinada, desde muito cedo, a buscar o sonho da casa própria. Ou, quem já atingiu a estabilidade financeira, a buscar a casa de campo ou a casa de praia. Ainda, existem aqueles que buscam fazer da aquisição de imóveis um investimento.

Muito embora os valores envolvidos na aquisição destes bens sejam elevados, por vezes com financiamentos que duram boa parte da vida, as pessoas não sabem quais documentos são relevantes analisar, especialmente para verificar a regularidade da compra.

Em primeiro lugar, é importante diferenciarmos a escritura da matrícula do imóvel. A escritura, que é um documento feito perante um tabelião, cujo termo técnico é notário. É o contrato, ou seja, o documento que tem validade entre comprador e vendedor, que menciona o preço a forma de pagamento, a entrada, enfim.

Já a matrícula é o documento onde são feitas as anotações de transferência de propriedade, alteração de endereço, modificação de medidas, unificação, enfim, qualquer alteração referente aos direitos relacionados ao imóvel. Ela é um documento interno que fica arquivado no Registro de Imóveis, de responsabilidade do registrador de imóvel, do qual podemos pedir uma certidão. O importante é percebermos que somente com o registro, há transferência de propriedade ou do direito real. Portanto, daí que vem a máxima, “quem não registra não é dono”.

Assim, é imprescindível que na matrícula conste que o vendedor é o titular da propriedade.

Em segundo lugar, não menos importante, é verificar a existência de dívidas em nome dos vendedores, sejam elas de tributos, dívidas civis, criminais ou trabalhistas.

Muito embora a Lei 13.097/2015, alterada pela Lei 14.382/2022 tenha feito significativas alterações dispensando a apresentação de certidões, ainda é prudente e cauteloso verificar a existência de eventuais pendências em nome dos vendedores. Sugere-se, inclusive, a realização de análise documental vintenária e aprofundada, para evitar surpresas indesejadas.

Inexistindo dívidas e estando tudo em ordem, aí é possível prosseguir com a negociação.

2. A existência de dívidas em nome dos vendedores impede a aquisição do imóvel?

Dívidas poderão ser um complicador.

Se os vendedores possuem dívidas, o importante é entender se têm patrimônio suficiente, além daquele imóvel, para fazer frente ao débito. Caso não possuam, a venda pode vir a ser considerada fraude contra credores e, aí não ter validade perante àqueles credores. Caso tenham patrimônio suficiente para fazer frente aos débitos, seria possível, em tese, prosseguir com a aquisição.

Portanto, o ideal para uma compra com segurança é que não existam dívidas em nome dos vendedores ou, caso tenham, que elas sejam quitadas antes da aquisição.

E, caso tenha dúvidas, o ideal é sempre consultar um advogado.

3. É obrigatório assinar um contrato particular ou proposta de venda da imobiliária?

Muito embora não seja obrigatório, é praxe nos negócios imobiliários a realização de uma promessa de compra e venda ou uma proposta irretratável, com sinal de negócio. São os chamados pré-contrato, ou seja, um contrato obrigando a contratar. Este expediente visa dar segurança ao vendedor e ao comprador, que ninguém irá desistir do negócio, ou se desistir deverá arcar com uma penalidade.

As arras, nome técnico do sinal de negócio, podem ter duas formas: confirmatórias, que não admitem o arrependimento e permitem indenizações integral do dano; ou as penitenciais, que permitem o arrependimento e onde a indenização é limitada ao valor do sinal de negócio.

É neste contrato que devem constar todas as condições negociadas: data de desocupação do imóvel, momento em que o comprador ficará responsável pelo IPTU, condomínio, forma de pagamento, valor do negócio, sinal de negócio, etc.

Por isso aqui é importante dar a devida atenção às cláusulas existentes nestes instrumentos.

4. É verdade que se o banco faz o empréstimo ele atua como um garantidor da venda?

Quando a aquisição do imóvel é feita utilizando recursos de instituição financeira, além dos documentos dos compradores, para verificação da capacidade de pagamento, é pedido documentos do imóvel e feita uma avaliação.

Como o imóvel é utilizado como garantia pelo eventual não pagamento do empréstimo, o banco busca ter certeza de que nada poderá vir a prejudicar o bem que está servindo de ancora para o empréstimo. Por isso, ele faz esta avaliação.

Contudo, esta análise é limitada a questão formal e de crédito e, por vezes, não significa dizer que não pode vir a existir alguma situação que possa vir a colocar o negócio em perigo, tal como a existência de uma dívida anterior ou vício em uma aquisição anterior (evicção).

Portanto, muito embora seja feita uma análise documental, o banco não é garantidor da compra.

5. Existe algum problema em comprar imóvel “em comum”, ou seja, em parte ideal?

A aquisição de imóveis em partes ideais é muito comum em terrenos rurais. Entretanto, podem vir a surgir problemas.

Primeiramente, a compra de parte ideal é a aquisição de uma parcela não identificada do imóvel, ou seja, você compra 25% ou ¼ do imóvel, mas a sua parte não é identificada.

O que geralmente acontece é a compra de parte ideal e, na prática, o imóvel está dividido. Isso significa que documentalmente, a pessoa está adquirindo um imóvel em condomínio, e que na realidade, teria uma área identificada. Porém, na maioria das vezes não é possível a subdivisão e, após a aquisição, você acaba se obrigando a ficar com o imóvel e em condomínio.

O que as pessoas não percebem é que elas podem, em alguns casos, vir a ser responsabilizadas por atos de seu vizinho/condômino, pois o imóvel pertente a todos. Podem ser a chamadas a ter que contribuir com custos comuns, dentre outras situações.

Então, é imprescindível analisar a matrícula do imóvel e verificar, antes da compra, como está a situação legal do imóvel.

6. É possível adquirir um imóvel, no caso de um dos proprietários já ter falecido?

Sim, é possível.

O instrumento jurídico utilizado nestes casos é o da “Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários ou de Meação”, documento no qual os herdeiros ou cônjuge sobrevivente cedem seus direitos para que os compradores façam o inventário o proprietário falecido e adjudiquem o imóvel para si.

Importante destacar que, neste caso, o comprador além do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cuja alíquota em Curitiba é de 2,7%, deverá arcar com o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD), devido ao Estado, tendo no Paraná uma alíquota de 4%, além das custas com escritura de inventário e de advogado para confecção e assistência na Escritura Pública de Inventário e Partilha.

Saiba mais na entrevista que o Dr. Lucas Fernando de Castro, advogado especializado em Direito Público deu ao IC Entrevista.