Artigos // Postado no dia: 14 maio, 2026

Airbnb em condomínios: o que muda com a decisão do STJ e como ela impacta proprietários

A locação de imóveis por meio de plataformas digitais, como Airbnb e Booking, transformou o mercado imobiliário brasileiro e mundial nos últimos anos. Contudo, a recente decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em 7 de maio de 2026, trouxe novos contornos jurídicos relevantes especialmente para quem atua ou investe em imóveis situados em condomínios edilícios.

Neste artigo, analisamos os principais fundamentos do julgamento e seus impactos práticos, à luz do direito imobiliário e das regras condominiais.

1. O que decidiu o STJ?

A Segunda Seção do STJ fixou o entendimento de que a oferta de imóveis em plataformas de estadia de curta duração, como Airbnb, depende de autorização do condomínio, mediante aprovação em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos.

O tribunal considerou que esse tipo de uso, quando explorado de forma econômica ou reiterada, descaracteriza a destinação residencial do imóvel, exigindo alteração formal da convenção condominial.

Trata-se de decisão relevante não apenas pelo conteúdo, mas por uniformizar o entendimento interno do STJ sobre tema que gerava divergências nas turmas de direito privado.

2. A natureza jurídica da locação por plataformas

Um dos pontos centrais do julgamento foi a definição da natureza jurídica dessas contratações.

De acordo com o voto condutor da Ministra Nancy Andrighi, os contratos intermediados por plataformas digitais:

• Não se enquadram perfeitamente como locação residencial;
• Também não correspondem à hospedagem hoteleira tradicional;
• Devem, portanto, ser considerados contratos atípicos.

Essa conclusão é relevante, pois afasta a aplicação automática da Lei do Inquilinato e exige uma análise mais aprofundada do caso concreto, especialmente quanto aos efeitos práticos da atividade no condomínio.

3. Direito de propriedade versus função social

A decisão reforça um princípio fundamental do direito imobiliário: o direito de propriedade não é absoluto.

Embora o proprietário tenha, em regra, liberdade para usar e fruir seu imóvel, essa liberdade encontra limites na destinação do empreendimento (residencial, comercial etc.), na convenção condominial e na função social da propriedade.

O STJ destacou que a utilização do imóvel com alta rotatividade de hóspedes e finalidade econômica pode impactar a segurança, o sossego e a convivência entre condôminos.

Assim, a decisão privilegia o interesse coletivo do condomínio, em detrimento da exploração individual irrestrita.

4. A importância da convenção de condomínio

A partir desse julgamento, a convenção condominial passa a ter papel ainda mais estratégico.

Em termos práticos:

• Se a convenção proíbe ou limita a locação por curta temporada, a restrição tende a ser válida;
• Se a convenção é omissa, a prática não é automaticamente permitida;
• Para autorizar expressamente o uso, será necessária alteração da convenção com quórum de 2/3, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.

Ou seja, a chamada “regra do silêncio” foi, na prática, superada: a autorização agora precisa ser clara e formal.

5. Impactos práticos para o mercado imobiliário

A decisão traz reflexos diretos para diferentes agentes:

Para proprietários e investidores devem verificar previamente a convenção do condomínio antes de anunciar imóveis em plataformas digitais. A exploração sem autorização pode resultar em multas, proibições e judicialização do conflito.

Para síndicos e condomínios, estes passam a contar com maior segurança jurídica para regulamentar a matéria, fiscalizar o uso das unidades e aplicar sanções em caso de descumprimento.

Para o mercado de locação por temporada a tendência é de maior regulamentação interna e redução da oferta em condomínios estritamente residenciais, especialmente onde não houver consenso entre os condôminos.

6. A decisão proíbe o Airbnb?

Não. É importante esclarecer: o STJ não proibiu o uso de plataformas como Airbnb.

O que a Corte estabeleceu foi que a prática depende de compatibilidade com a destinação do condomínio e, quando caracterizada exploração econômica habitual, exige autorização expressa dos condôminos.

Além disso, o próprio tribunal indicou que situações esporádicas podem não gerar a mesma vedação automática, a depender das circunstâncias.

7. Tendências futuras

A decisão dialoga com um movimento mais amplo de regulação das locações de curta duração, observado em diversas cidades no Brasil e no exterior.

No cenário nacional, espera-se maior detalhamento das convenções condominiais, aumento de litígios envolvendo o tema no curto prazo e eventuais ajustes legislativos para disciplinar a matéria de forma mais específica.

Conclusão

A decisão da Segunda Seção do STJ representa um marco relevante no direito imobiliário contemporâneo, ao equilibrar dois interesses legítimos: o direito de propriedade e a proteção da coletividade condominial.

Para proprietários, o recado é claro: antes de explorar economicamente o imóvel por meio de plataformas digitais, é essencial verificar e respeitar as regras do condomínio.

Para o mercado, trata-se de um passo importante na construção de um ambiente mais previsível e juridicamente seguro, ainda que mais restritivo.