Artigos // Postado no dia: 12 abril, 2024
Adjudicação Compulsória
Até meados da década de 1990, era muito usual no Brasil a aquisição de imóveis por intermédio de documentos particulares, feito somente pelas partes, com reconhecimento de firma das assinaturas e, quando no mais das vezes, firmado por duas testemunhas. O pagamento, em regra, era parcelado em inúmeras parcelas e a Escritura Pública de Compra e Venda, somente seria feita após a quitação.
Após o pagamento de todas as parcelas, o comprador procurava o vendedor para que este pudesse outorgar a Escritura Pública de Compra e Venda, mas este já havia falecido ou havia desaparecido, inviabilizando assim a realização do documento público e, via de consequência, a transferência da propriedade para o nome do comprador. Em alguns casos, o vendedor se negava a transferir a propriedade para o comprador.
Para casos como estes, o direito brasileiro utiliza-se da Ação de Adjudicação Compulsória, onde o Poder Judiciário irá determinar a transferência de propriedade para o comprador, substituindo a Escritura Pública de Compra e Venda pela Carta de Adjudicação, desde que cumpridos alguns requisitos.
Quais são os requisitos, portanto, para que seja possível utilizar esta ação?
Deve haver contrato (promessa de compra e venda ou cessão de direitos de promessa de compra e venda), ainda que particular, e deve haver prova documental da quitação do preço. Para registro, ainda, se faz necessário o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), junto ao Município.
A Lei Federal 14.382/2022 possibilitou que tal procedimento, seja feito no Registro de Imóveis, conforme previsão do artigo 216-B da Lei 6.015/1973, que além dos requisitos acima, determina a realização de ata notarial, certidão dos distribuidores e pagamento antecipado do ITBI, sempre acompanhado de advogado.
Este é mais uma iniciativa na busca de desafogar o Poder Judiciário, concedendo ainda mais importância ao Registrador Imobiliário e auxiliando na rápida regularização imobiliária.
Por Lucas Castro