Artigos // Postado no dia: 30 setembro, 2026

Adjudicação compulsória: por que a quitação integral do imóvel é indispensável?

O comprador quitou quase todo o imóvel, recebeu as chaves e exerce a posse há anos, mas o vendedor não outorga a escritura definitiva. Nessa situação, surge uma dúvida decisiva: é possível obter a adjudicação compulsória sem comprovar o pagamento integral do preço?

No entanto, é comum que o comprador encontre obstáculos para obter a escritura pública definitiva e registrar a propriedade, seja por recusa, ausência ou impedimento do vendedor. A adjudicação compulsória permite suprir a manifestação de vontade do alienante e efetivar a transferência do imóvel, podendo, nos casos admitidos pela legislação, ser requerida também pela via extrajudicial.

A jurisprudência dos tribunais superiores e as normas aplicáveis aos registros públicos delimitam os requisitos da adjudicação compulsória. Nesse contexto, merece destaque recente decisão da 3.ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a necessidade de quitação integral do preço.

O STJ foi categórico ao reafirmar que a comprovação da quitação integral do preço do imóvel é um requisito absolutamente indispensável para que o adquirente possa pleitear a adjudicação compulsória (conforme os autos do REsp 2.207.433).

O caso analisado no acórdão ilustra um cenário comum: os compradores haviam pago cerca de 80% do valor do lote e, face à inércia do vendedor em cobrar o remanescente ao longo dos anos, a dívida acabou por prescrever. Com base nisso, os adquirentes tentaram forçar a outorga da escritura invocando a prescrição do saldo devedor e a teoria do “adimplemento substancial“.

A conclusão adotada nesse precedente deve ser compreendida à luz das circunstâncias examinadas no processo. A viabilidade da adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial, depende da análise do contrato, da prova dos pagamentos, da situação registral do imóvel e dos demais elementos do caso concreto.

Embora a prescrição impeça a cobrança judicial da dívida pelo vendedor, ela não equivale ao pagamento do saldo devedor. Por essa razão, o STJ afastou a aplicação da teoria do adimplemento substancial à adjudicação compulsória no caso analisado.

No entendimento da Corte Superior, transferir a propriedade definitiva a quem não cumpriu com a totalidade da sua obrigação financeira seria uma violação frontal ao princípio da boa-fé contratual objetiva, subvertendo a segurança jurídica que deve imperar nas relações negociais.

Em suma, a mensagem da jurisprudência é clara: a prescrição das parcelas finais não serve de “atalho” para a adjudicação.

Sem a prova da quitação integral do valor ajustado, a adjudicação compulsória pode não ser a via adequada. Conforme as circunstâncias, podem ser examinadas alternativas como a negociação do saldo com o vendedor ou, quando efetivamente preenchidos os requisitos legais, a usucapião. A escolha da medida depende da situação contratual, possessória e registral do imóvel.

Antes de avaliar a medida adequada, é importante reunir o contrato de promessa de compra e venda, os comprovantes de pagamento, eventuais termos de quitação, as comunicações mantidas com o vendedor e a matrícula atualizada do imóvel. A análise conjunta desses documentos permite verificar se houve quitação integral, identificar pendências e definir a estratégia jurídica compatível com o caso concreto.

A aquisição imobiliária não termina com a entrega das chaves. A regularização da propriedade exige planejamento, documentação adequada e análise jurídica individualizada, especialmente quando há saldo pendente, recusa do vendedor ou dúvidas sobre a prova da quitação.