Artigos // Postado no dia: 19 março, 2026

Adjudicação compulsória e continuidade registral

O problema

Você assinou uma promessa de compra e venda, quitou todas as parcelas e agora quer a escritura definitiva. O vendedor, porém, recusa-se a outorgá-la — ou já faleceu e os herdeiros nunca fizeram o inventário. Você ajuíza uma ação de adjudicação compulsória, obtém uma decisão favorável, leva a carta ao Cartório de Registro de Imóveis — e o documento é recusado.

O motivo? Quem te vendeu não era o titular registrado. E o Cartório, fiel ao princípio da continuidade registral, não pode inserir seu nome sem que a cadeia dominial esteja completa.

O que é a adjudicação compulsória?

É o instrumento pelo qual o comprador que quitou o preço pode obter judicialmente ou, desde 2022, também extrajudicialmente no próprio Cartório, a transferência da propriedade quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura. Seu fundamento está nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e na Lei n. 14.382/2022.

O princípio da continuidade registral

Previsto no art. 195 da Lei de Registros Públicos, esse princípio determina que cada ato de transmissão imobiliária deve decorrer do titular que constava anteriormente na matrícula. Em termos simples: só pode vender quem está registrado como dono. Qualquer ruptura nessa cadeia dominial torna o título ineficaz para fins de registro, por mais legítima que pareça a operação do ponto de vista contratual.

O caso julgado

O Tribunal de Justiça do Tocantins (Ap. Cív. n. 0007633-61.2016.8.27.2722, jun/2025), em decisão catalogada pelo IRIB, anulou sentença que homologara acordo em ação de adjudicação compulsória. No caso, a compradora havia adquirido lotes diretamente dos herdeiros do proprietário registrado — sem que esses herdeiros tivessem, antes, realizado o inventário e transferido o imóvel para seus nomes.

Tese fixada: a homologação de acordo em ação de adjudicação compulsória, quando ausente a regularização registral da titularidade em nome dos herdeiros alienantes, é inviável, pois ofende o princípio da continuidade e compromete a segurança jurídica dos registros.

O entendimento não é isolado. TJRS, TJMG e STJ também têm reiterado que a ausência de encadeamento dominial impede o reconhecimento da legitimidade jurídica do transmitente e inviabiliza a adjudicação compulsória.

Situações de risco mais comuns

• Herdeiros que vendem imóvel do falecido sem prévio inventário;

• Cooperativas ou incorporadoras que prometem vender imóvel ainda registrado em nome do proprietário original do terreno;

• Cessões de direitos em cadeia sem o respectivo registro das cessões na matrícula;

• Loteamentos sem regularização fundiária junto ao Registro de Imóveis.

O que fazer antes de comprar?

A prevenção é o melhor caminho. Antes de assinar qualquer instrumento, verifique se o vendedor consta como titular registrado na matrícula do imóvel e se há inventário pendente ou irregularidades na cadeia dominial. Caso existam, exija a regularização prévia antes de formalizar a aquisição. A propriedade, no Brasil, se prova pelo registro. Ter um contrato quitado não é suficiente para assegurar a titularidade do bem.