Artigos // Postado no dia: 29 abril, 2026
Adjudicação compulsória de fração ideal de imóvel rural: a indispensabilidade da matrícula individualizada
A adjudicação compulsória constitui instrumento processual destinado a suprir a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva ao promitente comprador que adimpliu integralmente suas obrigações. Trata-se, como se sabe, de tutela específica da obrigação de fazer, cuja sentença, transitada em julgado, produz os mesmos efeitos do ato jurídico não praticado, servindo como título hábil ao registro imobiliário (art. 501 do CPC c/c art. 1.418 do Código Civil), que já abordamos aqui em outras ocasiões.
Precisamente por essa vocação registral, a ação pressupõe a existência de imóvel juridicamente registrável, com individualização dominial autônoma. É esse o núcleo da recente decisão proferida pela 21ª Câmara Cível do TJMG na Apelação Cível n. 1.0000.26.106520-5/001.
No caso, pretendia-se a adjudicação de fração ideal de imóvel rural carente de matrícula individualizada. A Corte manteve a extinção do feito sem resolução do mérito (art. 485, IV, do CPC), assentando tese de julgamento segundo a qual a adjudicação compulsória exige a existência de imóvel registrável, devidamente individualizado no registro imobiliário. O fundamento é claro: a inexistência de desmembramento e de matrícula própria impede a identificação registral autônoma do bem, tornando inviável o registro do título judicial e, por consequência, inexequível a eventual sentença de procedência.
A orientação dialoga com precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.851.104/SP) e reforça dois princípios estruturantes do direito registral: a continuidade (art. 195 da Lei n. 6.015/73), que exige encadeamento perfeito entre titularidades sucessivas, e a especialidade objetiva, que demanda descrição precisa e unívoca do imóvel. Admitir a adjudicação de fração ideal não desmembrada equivaleria a impor ao oficial registrador o registro de bem inexistente no plano registral, comprometendo a segurança jurídica e a fé pública dos fólios reais.
A lição prática é inequívoca: antes de ajuizar a ação ou de optar pelo procedimento extrajudicial inaugurado pelo art. 216-B da LRP, regulamentado pelo Provimento CNJ n. 149/2023, é imprescindível diligenciar a regularização dominial do imóvel, promovendo, quando necessário, o prévio desmembramento e a abertura de matrícula individualizada. A anterioridade dessa providência evita a frustração do direito já adquirido pelo promitente comprador e assegura que a tutela jurisdicional, ou a via extrajudicial, produza seus efeitos regulares.