Artigos // Postado no dia: 10 outubro, 2024

A Usucapião na Regularização de Parcela da Propriedade em Condomínio

Em textos passados, ao tratarmos de imóvel em condomínio de frações ideais, tratamos da ação de divisão e da estremação para fins de individualização da propriedade do imóvel. Também mencionamos à usucapião como uma forma de regularizar imóveis ditos em fração ideal dentro de um condomínio. Neste artigo, trataremos desta ferramenta para solução da situação.

De plano, importante destacar que a usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, que tem como requisitos exercício contínuo, ininterrupto e com animo de dono sobre um bem imóvel identificado ou parcela identificada de imóvel em condomínio (condomínio pro diviso). Nestes casos, faz-se imprescindível a análise dos requisitos específicos.

Condomínio Pro Diviso: Conceito e Implicações

Este tipo de condomínio se verifica quando os coproprietários possuem o bem documentalmente em comum, mas suas frações de utilização/posse estão geograficamente delimitadas. Significa dizer que, ao contrário do condomínio pro indiviso, onde cada condômino possui uma fração ideal do imóvel não delimitada, no condomínio pro diviso, há uma divisão fisicamente no imóvel, em que cada condômino utiliza apenas uma parte específica do imóvel, ainda que não exista a divisão documental.

Essa situação frequentemente ocorre em terrenos rurais ou grandes áreas urbanas, onde os condôminos ocupam fisicamente partes determinadas do imóvel sem que haja a devida regularização jurídica dessa divisão, seja por impossibilidade legal (imóveis urbanos/rurais onde não há possibilidade de divisão em razão do lote mínimo, p. ex).

Neste caso, como a posse exclusiva é exercida em uma parte geograficamente localizada do imóvel, passa a ser possível a possibilidade de se pedir a usucapião do imóvel.

Decisões dos Tribunais

As Cortes de Justiça brasileiras têm enfrentado a questão da usucapião em condomínios pro diviso com atenção às particularidades da posse e da divisão fática do imóvel. Em várias decisões, o Poder Judiciário tem reconhecido que, quando há uma ocupação delimitada e exclusiva de parte do imóvel por um condômino, a usucapião dessa fração é possível, desde que demonstrados os requisitos de tempo e intenção de ter a coisa para si, como se dono fosse (ânimo de dono).

Jurisprudência do STJ e do TJSP

No REsp 2113471/DF, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão monocrática proferida em 06/02/2024, ratificou o entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, no qual firmou o entendimento de que é possível a usucapião de parte de imóvel em condomínio pro diviso, desde que o condômino comprove o exercício da posse exclusiva sobre a fração por tempo suficiente e sem oposição dos demais condôminos.

Outro caso que reforça essa posição é o julgamento da Apelação Cível nº 1002344-74.2023.8.26.0601, do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Nesse julgamento, o tribunal considerou que a divisão informal realizada no imóvel, da qual os autores tinham posse, seria possível de ser regularizada pela via da usucapião. A decisão evidenciou que em um condomínio pro diviso, a posse individualizada gera efeitos jurídicos, conquanto não utilizada para burla de normas de interesse público ou contra a ordem urbanística.

Requisitos Legais para Usucapião no Condomínio Pro Diviso

Para que a usucapião de parte de imóvel em condomínio pro diviso seja reconhecida, é necessário cumprir os requisitos previstos na legislação civil:

1. Posse mansa e pacífica: A posse deve ser exercida de forma exclusiva e sobre parte delimitada do imóvel, de maneira contínua, sem contestação ou interrupção por parte dos demais condôminos.
2. Ânimo de dono: O condômino deve agir com a intenção clara de ser proprietário da fração sobre a qual exerce a posse, inclusive pagamento impostos, taxas e tarifas sobre a área da posse.
3. Prazos: Dependendo da modalidade de usucapião, os prazos podem variar de 10 a 15 anos, conforme estabelecido pelos artigos 1.238 e 1.242 do Código Civil.
4. Exclusividade na posse: A posse deve ser exercida de forma exclusiva sobre uma parte claramente identificada e delimitada do imóvel.
5. Ausência de oposição: A usucapião exige que a posse seja exercida sem oposição dos demais condôminos ou de terceiros.

Conclusão

A usucapião de parte de imóvel em condomínio pro diviso é juridicamente possível e tem sido reconhecida tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência. A chave para obtenção de êxito em tal ação reside na comprovação de que a posse exclusiva sobre a parte do imóvel, de forma contínua e com intenção de dono, sem oposição dos demais coproprietários. Esse cenário frequentemente ocorre em imóveis que, embora juridicamente indivisos, são, de fato, divididos entre os condôminos, cada um utilizando uma parte específica, sempre lembrando a necessidade imperativa de observância dos módulos rurais ou urbanos mínimos, para evitar burla às normas de interesse público ou de natureza urbanística

O profissional que atua nesse tipo de ação deve estar atento à necessidade de prova robusta da posse exclusiva e da delimitação da área, além de observar os requisitos temporais e legais exigidos pela legislação para o reconhecimento da usucapião.

Esta ferramenta, além de trazer regularização jurídica às situações de posse de longa data, também contribui para a pacificação de disputas entre condôminos, oferecendo segurança jurídica aos possuidores.