Artigos // Postado no dia: 16 outubro, 2025

A Responsabilidade do Corretor de Imóveis

O mercado imobiliário brasileiro é dinâmico e complexo, envolvendo diversos atores e relações jurídicas. Dentre eles, o corretor de imóveis desempenha um papel fundamental na intermediação de negócios. Contudo, a linha que separa a mera intermediação da participação mais profunda em um empreendimento pode gerar dúvidas quanto à responsabilidade em caso de descumprimento contratual por parte da construtora ou incorporadora. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento sobre o tema, por meio do Tema Repetitivo 1173, trazendo clareza e segurança jurídica para consumidores e profissionais do setor.

A Decisão do STJ: Tema Repetitivo 1173

O cerne da discussão no Tema Repetitivo 1173 do STJ girou em torno da responsabilidade do corretor de imóveis (pessoa física ou jurídica) por danos causados ao consumidor em decorrência do descumprimento de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário pela construtora ou incorporadora. A tese firmada pelo STJ estabelece uma regra geral e suas exceções, delimitando de forma precisa a atuação e as obrigações desses profissionais.

De acordo com a tese, o corretor de imóveis, em sua atuação típica de intermediador, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações previstas no contrato de promessa de compra e venda. A atividade de corretagem, conforme o Código Civil (arts. 722 e 723), caracteriza-se pela obrigação de obter negócios para outra parte, atuando com diligência e prestando informações relevantes, mas sua responsabilidade se exaure com a aproximação das partes e a concretização do negócio jurídico de compra e venda.

Entretanto, a responsabilidade do corretor de imóveis será configurada em situações excepcionais, nas quais se demonstre um vínculo mais profundo com o empreendimento ou com as empresas responsáveis pela construção. As exceções são taxativas e ocorrem se for comprovado:

1. Envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção: Quando o corretor extrapola a mera intermediação e participa ativamente das etapas de incorporação ou construção do imóvel.
2. Integração ao mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora: Se o corretor (ou a sociedade de corretagem) fizer parte do mesmo grupo econômico das empresas responsáveis pelo empreendimento.
3. Confusão ou desvio patrimonial: Havendo prova de confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.

Nessas hipóteses, a responsabilidade do corretor não decorre da corretagem em si, mas sim da sua participação efetiva no negócio principal, equiparando-o, de certa forma, aos demais integrantes da cadeia de fornecimento, conforme o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Um ponto relevante abordado pelo julgado é a devolução da comissão de corretagem. Em caso de descumprimento contratual pela construtora/incorporadora, estas deverão devolver integralmente os valores pagos pelo consumidor, incluindo a comissão de corretagem. O corretor, por sua vez, só será obrigado a restituir a comissão se comprovado seu enquadramento em uma das três exceções acima mencionadas.

Conclusão

A decisão do STJ no Tema Repetitivo 1173 representa um marco importante para o direito imobiliário, ao delimitar a responsabilidade do corretor de imóveis e trazer maior segurança jurídica para as transações.