Artigos // Postado no dia: 22 maio, 2026
A nulidade na compra e venda de imóvel na união estável: publicidade, boa-fé e segurança jurídica
O Direito Imobiliário brasileiro vem passando por importantes ajustes interpretativos para acomodar as transformações das entidades familiares, especialmente no que se refere à união estável. Nesse contexto, recente entendimento, com base em decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), trouxe relevantes esclarecimentos acerca da validade da alienação de imóveis sem a chamada outorga uxória.
De acordo com a orientação jurisprudencial, embora a união estável seja reconhecida como entidade familiar e, em regra, submetida ao regime da comunhão parcial de bens, a exigência de anuência do companheiro para a venda de imóvel comum não implica automaticamente a nulidade do negócio jurídico celebrado sem essa autorização.
O ponto central da decisão está na necessidade de análise de elementos externos à própria relação convivencial, especialmente no que se refere à proteção do terceiro adquirente. O STJ consolidou entendimento no sentido de que a invalidação do ato depende da presença de ao menos um dos seguintes requisitos: (i) publicidade da união estável, mediante registro formal ou averbação; ou (ii) demonstração de má-fé do adquirente.
Tal orientação decorre da aplicação sistemática do artigo 1.725 do Código Civil, que estende à união estável as regras do regime da comunhão parcial, em conjunto com o princípio da segurança jurídica que rege as relações imobiliárias. Além disso, reconhece-se a existência de um condomínio natural entre os conviventes quanto aos bens adquiridos durante a convivência, o que reforça a necessidade de proteção patrimonial de ambos.
Entretanto, essa proteção não pode ser analisada de forma isolada. O STJ procurou equilibrar dois valores fundamentais: de um lado, a tutela da entidade familiar e do patrimônio comum; de outro, a preservação da boa-fé objetiva e da confiança legítima nas transações imobiliárias. Em outras palavras, não se pode impor ao adquirente o ônus de conhecer uma realidade jurídica que não foi devidamente exteriorizada.
No caso analisado, a ausência de qualquer forma de publicidade da união estável — como registro de contrato de convivência ou averbação no cartório de registro de imóveis — foi decisiva para afastar a nulidade do negócio. Do mesmo modo, não houve prova de que o comprador tivesse ciência da existência da relação, o que reforçou a presunção de boa-fé.
Essa compreensão encontra respaldo em outros precedentes da Corte Superior, que já afirmaram que a invalidade de negócios envolvendo bens de companheiros depende da ciência inequívoca do terceiro ou da existência de elementos que permitam imputar-lhe negligência.
Sob a ótica prática, a decisão traz importantes reflexos para todos os agentes do mercado imobiliário. Para os conviventes, evidencia a importância da formalização da união estável e de sua publicidade perante terceiros, sobretudo quando há aquisição de bens imóveis. A ausência dessas cautelas pode inviabilizar a posterior discussão sobre a validade de atos praticados unilateralmente.
Para adquirentes e profissionais do setor, como corretores e advogados, reforça-se a necessidade de diligência na análise da situação jurídica do imóvel e de seu titular. Embora a boa-fé seja protegida, a verificação prévia de possíveis vínculos familiares relevantes constitui prática recomendável, especialmente em negócios de maior valor.
Além disso, o entendimento contribui para a estabilidade do registro imobiliário, evitando a desconstituição indiscriminada de negócios jurídicos e assegurando maior previsibilidade às transações. Trata-se de medida alinhada com a função econômica do registro público, que visa conferir segurança e confiança ao tráfego imobiliário.
Em síntese, a decisão analisada demonstra a consolidação de uma jurisprudência equilibrada, que busca harmonizar a proteção da família com a segurança das relações negociais. A outorga uxória, embora relevante, não atua de forma absoluta na união estável, sendo sua ausência relativizada diante da boa-fé do adquirente e da falta de publicidade da relação.