Artigos // Postado no dia: 4 outubro, 2024
A Locação de Imóveis via Airbnb e o REsp 1954824
Nos últimos anos, a locação de imóveis por meio de plataformas como o Airbnb ganhou relevância no mercado imobiliário mundial. É uma modalidade que se diferencia das locações tradicionais, mesmo a locação de temporada, exatamente pela curta duração e pelo uso intensivo de tecnologia. E como não podia deixar de ser, toda inovação do mercado acaba tendo seu lugar nas pautas dos Tribunais Superiores.
Na data de hoje (02/10/2024) o Superior Tribunal de Justiça (STJ) irá dar continuidade ao julgamento do Recurso Especial 1954824/MG, cuja decisão pode impactar profundamente a forma como locadores/anfitriões, locatários/hóspedes e condôminos lidam com a locação de curta temporada, realizada por plataformas digitais.
Este Recurso Especial trata da possibilidade ou não de locação de imóveis em condomínios residenciais via Airbnb. A principal questão em análise é se essa prática pode ser considerada uma violação das normas internas do condomínio e se ela descaracterizaria a finalidade residencial do bem, transformando-os em atividades de hospedagem comercial.
O argumento do condomínio é de que a locação de curta temporada, via plataforma digital, descaracteriza o uso exclusivamente residencial do imóvel, sendo equiparável a uma atividade de hotelaria (anfitrião/hóspede), o que poderia violar as convenções condominiais que restringem atividades comerciais.
Já o locador sustenta que a locação via Airbnb não se diferencia das locações tradicionais por se tratar do uso temporário do imóvel por terceiros, independentemente da duração da estadia ou utilização de plataforma eletrônica para viabilizá-la.
Em razão do impacto no negócio da própria empresa, esta se habilitou no processo assistente.
O julgamento do REsp 1954824 deverá estabelecer o marco regulatório para o mercado das locações de curta duração, especialmente se existe a possibilidade de vedação de tal atividade no Regimento Interno e na Convenção de Condomínio. Caso o STJ decida que esta modalidade de locação é uma forma de hospedagem comercial diversa da locação tradicional, haverá uma abertura para que convenções condominiais sejam mais restritivas, especialmente em relação à destinação dos imóveis.
Caso a Corte Superior venha a adotar um entendimento mais flexível, haverá fortalecimento dessa prática com segurança jurídica, que pode trazer benefícios tanto para proprietários quanto para o mercado de locações de curta temporada, ampliando as opções de rendimentos dos investidores imobiliários.
O julgamento do caso se iniciou em 04/06/2024, com a prolação do voto do relator, ministro João Otávio Noronha, que entendeu pela vedação da locação, considerando legítima a possibilidade de restrição das atividades por parte do condomínio. Após este voto, o ministro Marco Buzzi pediu vista dos autos.
Na sessão de 10/09/2024 o ministro João Otávio Noronha mudou seu voto e entendeu pela permissão da locação, ficando ressalvado o direito do condomínio, de forma expressa, negar a prática. O ministro Marco Buzzi e o ministro Antonio Carlos Ferreira, então, seguiram o relator. Nesta sessão o ministro Raul Araújo pediu vistas, que deverá apresentar seu voto na data de hoje.
É sabido que as decisões do STJ sobre temas controversos busquem o equilíbrio entre os interesses em conflito, devendo prevalecer a delimitação de critérios objetivos para vedação ou não da locação de curta temporada.
A utilização do Airbnb como plataforma intermediadora de locações de curto período é um tema que envolve questões complexas de direito imobiliário e condominial, motivo pelo qual este julgamento será fundamental para definir, com segurança, os limites e as condições sob as quais essa prática pode ser realizada.
Muito embora não se trata de Recurso Especial Repetitivo, ou seja, com repercussão geral sobre a interpretação das leis federais em apreço, vale a pena que tanto proprietários/locadores/anfitriões e as administradoras de imóveis fiquem atentos às diretrizes da Corte Superior, sempre buscando adaptar seus contratos e práticas às interpretações jurisprudenciais.