Artigos // Postado no dia: 22 outubro, 2025

A Imunidade do ITBI na Integralização de Capital Social por Empresas Imobiliárias

Por ocasião do julgamento em curso no Supremo Tribunal Federal (STF), discute-se a extensão da imunidade tributária do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) prevista no artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal, às empresas cuja atividade preponderante é a exploração econômica de bens imóveis — seja por meio de compra, venda ou locação.

O tema ganhou relevância no cenário jurídico-tributário por seu impacto direto sobre a estruturação patrimonial de sociedades empresárias, especialmente no setor imobiliário.

O Texto Constitucional e a Controvérsia Interpretativa

O dispositivo constitucional estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens imóveis realizada para fins de integralização de capital social. A controvérsia reside na interpretação da exceção contida na parte final do inciso I, que exclui da imunidade os casos em que a atividade preponderante da empresa adquirente seja a negociação de imóveis.

Historicamente, muitos municípios têm adotado uma leitura restritiva, exigindo o ITBI mesmo em operações de integralização de capital por empresas imobiliárias, sob o argumento de que estas não se enquadrariam na exceção constitucional. Tal postura tem gerado insegurança jurídica e elevado custo tributário para operações societárias.

O Julgamento no STF e os Votos Proferidos

O julgamento em curso no STF já conta com três votos favoráveis à tese de que a imunidade deve ser reconhecida mesmo para empresas cuja atividade econômica principal envolva compra e venda de imóveis próprios, desde que a operação consista na integralização de capital social — e não em uma transmissão onerosa com intuito comercial.

Esse entendimento se alinha ao precedente do RE 796.376/MG, julgado sob a sistemática da repercussão geral (Tema 796), em que se reconheceu a imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis ao capital social, independentemente da atividade da empresa, desde que não haja intuito de transmissão onerosa posteriormente.

A eventual consolidação dessa tese pelo STF poderá representar um divisor de águas na tributação municipal, com reflexos diretos sobre:

• Planejamento societário e patrimonial: empresas poderão estruturar seus ativos com maior liberdade e eficiência fiscal;
• Segurança jurídica: redução de litígios e uniformização da interpretação constitucional;
• Ambiente de negócios: estímulo à formalização e ao investimento no setor imobiliário, especialmente em um contexto de reforma tributária.

Além disso, a decisão deverá fixar eventual parâmetro para eventuais revisões de lançamentos tributários anteriores, especialmente para a formulação de políticas públicas municipais alinhadas ao texto constitucional.

Considerações Finais

A flexibilização interpretativa da imunidade do ITBI, tal como sinalizada pelos votos já proferidos no STF, representa um avanço na racionalização do sistema tributário brasileiro. Ao reconhecer que a finalidade da operação — e não a atividade econômica da empresa — deve ser o critério determinante para a incidência do tributo, o Supremo reafirma os princípios da legalidade, da livre iniciativa e da segurança jurídica.