Artigos // Postado no dia: 5 agosto, 2025

A Importância do Registro Imobiliário na Proteção de Direitos

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente decidiu um caso relevante para o mercado imobiliário e para os profissionais do direito que atuam com contratos de compra e venda de imóveis. Trata-se do Recurso Especial nº 2.141.417/SC, que envolveu a disputa entre uma compradora de boa-fé e uma credora hipotecária, ambos com interesses sobre o mesmo bem.

A controvérsia girou em torno da validade de uma hipoteca registrada após a celebração de um contrato de promessa de compra e venda não registrado em cartório. A compradora alegava ter adquirido o imóvel anteriormente, mas sem realizar o registro público da transação. Já a credora hipotecária, que recebeu o imóvel como garantia, sustentava a legitimidade da hipoteca, devidamente registrada.

O STJ reafirmou o entendimento de que, conforme o artigo 1.245, §1º, do Código Civil (princípio da inscrição), a propriedade de um imóvel somente se transfere com o registro no Ofício de Registro de Imóveis. Antes disso, o comprador possui apenas um direito pessoal, que não é oponível a terceiros. Assim, mesmo que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado antes da hipoteca, sua ausência de registro impede que produza efeitos contra terceiros de boa-fé.

Outro ponto importante da decisão foi a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ, que protege o comprador de imóvel residencial contra hipotecas posteriores. O Tribunal esclareceu que essa proteção não se estende a imóveis comerciais, como era o caso julgado. A jurisprudência consolidada indica que a segurança jurídica e a confiança de terceiros prevalecem quando há registro público da garantia real.

Esse julgamento reforça a importância do registro imobiliário como instrumento de segurança jurídica e estabilidade das relações jurídicas. Para compradores, especialmente em transações envolvendo imóveis comerciais, é essencial formalizar o negócio por meio de escritura pública e realizar o registro no cartório competente. Somente assim é possível garantir a proteção do direito de propriedade perante terceiros.

Para profissionais do direito, o caso serve como alerta sobre os riscos da informalidade nas transações imobiliárias e a necessidade de orientar seus clientes sobre os efeitos jurídicos da ausência de registro. A atuação preventiva e estratégica pode evitar litígios complexos e preservar os interesses dos envolvidos.